不動産投資

賃料の安定性と耐用年数の長い物件を選ぶ大切さ

不動産投資のために会社を回っても、物件の目先の利益ばかりに、目がいってしまっている

投資家がたくさん見受けられます。

そういった現状を変えるために、不動産選びは賃料の安定性と耐用年数に着目することをお勧めします。

なぜなら賃料が安定しやすく、耐用年年が長い物件の方が利回りが安定し、手堅く資産形成を行えるからです。物件売却時の価格の計算方法を理解し、売却しやすい物件の全体像をつかんでいきましょう。

安定的な賃料が入る不動産を選ぶためには下記内容を押さえておくことが大切です。

賃料が安定しやすいのは都心の物件

  • 理由①資産価値

郊外のファミリータイプのマンションの家賃は10年間で下落しておりますが、都心のワンルームタイプのマンションは10年間物件価格がほぼ変わっておリません。

  • 理由②人口流入

少子化にともない店子が減り、家賃も下落するという将来に対する見方がありますが、東京に限っていえば、それはあてはまらまいでしょう。依然としてビジネスの中心は東京です。また有名大学の多くも東京に集中していることから、労働力人口や学生人口は安定が見込まれています。

  • 理由③東京オリンピック

2020年の東京オリンピック開催に向け、今東京のあらゆるところで再開発が進んでいます。また、ベンチャー系のIT企業などもビルの環境の整っている東京に集中しています。若い労働力が集まることからも今後も東京はますます発展していくと考えられます。

耐用年数が長い物件はRCの物件

不動産には、建物の構造によって、法定耐用年数が設定されています、木造の場合は、22年で、RC(鉄筋コンクリート)造りの場合、47年という具合です。この法定年数は減価償却する際の年数として定められているのですが、不動産の融資をする際の年数を決める数字がないため、法定耐用年数が融資の際にも用いられます。

つまり、融資期間は法定耐用年数を築年数で引き、求められます。金融期間にとって、融資はビジネスの1つなので、融資期間が短いほど、金利を高く設定しないと利益が取りにくいというメリットがあります。そのため、法定耐用年数の長短で、融資金利は変わってきます。

例えば、地区15年が経過したRC構造の物件であれば、47年(法定耐用年数)-15年(築年数)=32年(残存融資期間という計算になり、次の購入者が収益を得る期間も十分に残っているため、マイナス金利の恩恵を受け、低金利で融資を受けることができます。

  • 地方物件は利回りが高いと聞くが都心と比べてどうなのか
  • 木造は利回りが高いと聞くがRCと比べてどうなのか

いずれも長期的に考えると都心は賃貸需要が高いのでね下がりにくい、木造だといずれ大規模修繕が発生する可能性が高いので結果的に出費が多くなる恐れがあるので都心RCが賃料が安定していて耐用年数が高くおすすめです。

まとめ

不動産投資において、不動産選びは賃料の安定性と耐用年数に着目することが大切です

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