マンション投資の失敗を避けるために気を付けないといけないポイント2つとは！？
初めてのマンション投資、サラリーマンの自分でも頭金は数十万円でできる上に、節税や生命保険の代わりにも将来の私的年金にもできるらしい。
そういった勧誘を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。
確かにマンション投資をすることでそういったメリットを享受できる点はありますが、投資を行う際にはその当時の状況と将来の状況をしっかり自分の頭でも考えることで、業者の言葉をうのみにせず判断できるようになります。
今回は、マンション投資の失敗を避けるために気を付けないといけないポイント2つに関して記事をお届けします。
マンション投資で失敗するとは
マンション投資をして明確に成功していると言える状況は、購入した瞬間に純資産が増加するもしくは転売すると即利益が出る物件を購入できた場合です。
理想はその状態ですが、あなたが出物をいの一番につかめる不動産会社勤務者でない限り難しいことは想像しやすいでしょう。
マンション投資の失敗とは、容易に想定できたリスクを見込み切らなかった際に認識できるものです。
具体的には最低でも下記点が見込んでおくリスクであり、失敗を避けるためのポイントになります。
- 賃料下落を見込むこと
- 物件の経年劣化を見込むこと
それぞれ具体的に見ていきます。
賃料下落を見込むこと
新築で買った物件であれば、今の想定賃料が最高の賃料になります。
一方で中古物件に関しては、築浅と呼ばれる物件と築古物件によって変わってきます。
物件を購入したタイミングでは、その瞬間の最大表面利回り(年間賃料/物件価格)にて不動産会社から提示を受けます。
購入する際には最低でも3~5年後の賃料の予測をご自身でも立てて、その賃料になった際の物件価格を想定しておくようにしましょう。
なぜなら、3~5年後にその物件を売却するとなったときに想定される賃料に対していくらの利回りであれば市場で売却できるかの予想が立てられて、売却時の損益を想定することができるからです。
マンション投資は毎月の賃料をしっかり取っていくことも大事ですが、売却時の出口を想定しておくことは言うまでもなく大事になります。
物件の経年劣化を見込むこと
物件を購入した際が最も新しい状況になります。
物件の状況は毎年経年劣化を起こしますし、中の設備も古くなってきます。
入居者が退去をした際に内装の原状回復や設備の見直しを行う必要は出てきますが、それ以外にも突発的な修繕が必要になる可能性があります。
経年劣化に伴う修繕をあらかじめ見込んでいるかによって、マンション投資のキャッシュフローを今後どのように利用すると良いのかといったマンション経営に必ず活かすことができます。
設備の故障についてはまずは管理会社への連絡が入ることになりますが、仕事をしない管理会社ところやクレーム処理が苦手な管理会社だと入居者満足にも響いてくるので管理会社の選定も重要な項目になります。
リスクを見込みすぎるデメリット
上記は最低限マンション投資を行う上でのチェックポイントになります。
それ以外にも、リスク自体は11個あるとワンルームドクターでは想定していますが、詳しくは下記記事よりご参照ください。
参考>> マンション投資のリスク11個を管理目線から解説！事前に知ることで対策しようその⑨【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
あらゆるリスクを想定し備えすぎて損はない一方で唯一デメリットがあるとすると、それはリスクを恐れるあまりマンション投資ができないことです。
もしあなたが、マンション投資を行うことによって今後私的年金にしていきたい、生命保険の代わりにしたい、節税をしたい、など当初営業マンから提案された内容を実行したいにしてもご自身でシミュレーションを立てて納得してから実行するようにしましょう。
残念ながら営業マンは全員が良い人ではなく、とにかく物件を売ることだけを考えている人も多く、リスク面に関してはこちらから聞かないと教えてくれません。
ご自身でも納得できるようにリスクを見込んでマンション投資を行っていきましょう。
まとめ マンション投資の失敗は自分の行動でカバー可能
今回は、マンション投資の失敗を避けるために気を付けないといけないポイント2つに関して記事をお届けしました。
不動産を購入すること自体、人生で何度も経験するものではないため慎重に判断はした方が良いです。
中でも、投資用マンションであれば購入してからが始まりになるため、買う前から失敗が見込まれてしまうような物件でないかの確認はご自身でも行うようにしましょう。
もし、今すでに物件の提案を受けていてこの物件の投資をしたいが本当に良いものか最後確認したい方もいらっしゃるかもしれません。
その場合は、本記事を執筆しているワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用下さい。
初回面談は無料で承りますのでお気軽にお申し込みください。
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