賃貸管理シリーズ

不動産購入の方法3つとワンルームマンション投資初心者が選択する上で抑えたいポイントその㉓【現役管理会社社員が語る】

ワンルームマンション投資を検討している中で、物件価格を少しでも安く購入したいと考えたことがある方は多いことでしょう。

ワンルームマンション投資をする上で物件安く購入するためには物件購入の方法とポイントを知っておかないといけません。

今回は、不動産購入の方法3つとワンルームマンション投資初心者が選択する上で抑えたいポイントを解説します。

現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。

第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

最新話>>家賃交渉で値上げはできる?コツ・タイミング・相場観に関して解説㉒【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

ワンルームマンション投資における物件購入の方法

ワンルームマンション投資において、物件購入の方法は大きく3種類あります。

  • 仕入れルート(直販価格)
  • 仲介ルート(市場価格)
  • 買取再販ルート(業者価格)

物件を購入する方法は3種類ありますが、あなたの属性(勤務先規模、年収)や借り入れの状況、自己資金の有無、金融資産背景などの状況で取れる方法が変わってきます。

仕入れルート(直販価格)

仕入れルートというのは、あなたがワンルームマンションを保有している個人や法人から直接物件を購入する方法です。

巷では物上げといった方法と言われていますが、直接買い取りに行くためには融資の活用ではなく現金一括購入が原則になります。

仲介ルート(市場価格)

仲介ルートは、例えば物件のポータルサイトなどに載っている物件をあなたが問い合わせをして購入する方法になります。

仲介物件だと市場で売れるであろう価格で仲介業者が価格を設定しているので市場価格で購入することが可能になります。

ただし、物件購入にあたって銀行の開拓がご自身でも必要であったり自己資金が一定度(物件価格の10〜20%前後)必要になることが多いです。

買取再販ルート(業者価格)

買取再販ルートは、一度不動産業者が仕入れ価格で買い取った物件をリフォームなどを行い再度販売したもの購入する方法になります。

不動産業者としてはお客様に物件を購入してもらうためには銀行との取引も行っている必要が有り、物件価格で銀行の提携ローンが使える事が多く自己資金は少なく投資を始めることが可能です。

物件を安く買える方法

物件を安く買える方法としては下記順番になります。

  • 仕入れ>仲介>買取再販

一見すると、仕入れや仲介で物件を購入するほうが市場価格かそれ以上の安さで購入できるため魅力的に映りますがその分ハードルは高くなり安く変える反面、リスクも連動して高くなります。

仕入れのメリット・デメリット

仕入れで物件を購入することのメリットこちらです。

  • 価格が圧倒的に安い

仲介だと仲介手数料が必要になったり、買取再販だと業者価格になる一方で、仕入れの場合はそれら不動産業者の利益が乗る前の価格になるためなので、仲介や買取再販より価格は下がります。

仕入れで物件を購入することのデメリットはこちらです。

  • 手間がかかる
  • そもそも買えない

直接売ってくれる人を探し、その上で建物管理状況や物件調査、金融機関開拓等、全て自分でやらなければいけないので初心者が行える方法では原則ないでしょう。

不動産仕入れ業者と同じ業務をあなたがしないといけないためハードルは自ずと高くなります。

百戦錬磨の不動産仕入れ業者やメガ大家等、資金が豊富な強者達と競わなければならない為、サラリーマンの傍ら仕入れ勝負で勝つ事はほぼ不可能です。

※当ブログメンバーも仕入れルートでの購入を試みたが、買い付け直前で個人投資家現金一括購入で物件とられました。

仮に買い付けまでたどり着いても、プロの目線から外れた、安くても買わないほうが良かったような物件の可能性が高いです。

<h3>仲介のメリット・デメリット

仲介で物件を購入することのメリットはこちらです。

  • 物件によっては価格が低いものもある
  • 値引き交渉出来る可能性有

物件と売主の状況(早く現金化したい等)によるが、価格交渉出来る可能性があります。

例えば、相続が発生したような物件だと相続税の支払いが相続開始日(被相続人の無くなった日)から10ヶ月以内に必要に応じて支払いが必要になるので現金が必要な場合には緊急に不動産を売却したいニーズが高まります。

そういった物件などであればたまたま巡り合ったときに値引きの余地はあるでしょう。

仲介で物件を購入することのデメリットはこちらです。

  • 仲介手数料がかかる
  • 手間がかかる
  • 融資条件が悪くなる傾向有
  • 自己資金が必要

仲介手数料は、物件価格×3%+6万(3,000万円の物件なら96万円)かかってきます。

また、手間に関しては仕入れ物件と同じで、建物管理状況や物件調査、金融機関開拓等、全て自分でやらなければいけないので初心者が行える方法では原則ないでしょう。

金融機関の条件も不動産業者を通さない為、悪くなる可能性が高く、せっかく安く買って利回りが高くても、金利が高ければメリットが減ってしまいます。

上記を踏まえると、自己資金として200~400万程かかるケースが多いため、ワンルームマンション投資を行う上で自己資金を少なく投資をしたいと思っている人からすると選択肢から外れやすいでしょう。

最後に、ワンルームマンションにおいては担当者のインセンティブ(仲介手数料)が低いので熱心に動いてくれない可能性が高く初心者であるとそもそも買付にたどり着けない可能性が高いです。

買取再販のメリット・デメリット

買取再販で物件を購入することのメリットはこちらです。

  • プロ目線の物件を選べる
  • 金融機関の開拓必要なし
  • 自己資金少なめで始めることが可能

仕入れ業者が再度販売できる前提で仕入れているため、プロ目線の見極めた物件を購入することが可能ということです。

また、金融機関との提携ローンが組めることが前提にもなっていることが多いため、あなたが不動産投資をするために金融機関の開拓は必要がないです。

金利や融資期間に関する条件も個人で開拓するよりも有利なもので借り入れできる可能性があります。

あなたの属性情報や金融機関との取引の厚い不動産会社から購入するなどの条件を満たせば、諸経費ローンも組める為、10万円から始める事も可能です。

仕入れや仲介だと、物件を購入した後の賃貸管理に関してはあなたがしないといけないですが、買取再販の場合は購入から管理まで一気通貫で依頼できるところもあります。

買取再販で物件を購入することのデメリットはこちらです。

  • 物件価格が仕入れ、仲介価格に比べて高い
  • 不動産会社、担当選びを間違えたら終了

不動産会社が価格を決める為、会社の良し悪しで価格に何百万円と差がつきます。

例えば、私が顧客の物件シミュレーション相談を受けた際、同じ物件なのに会社が違うだけで400万円差があった経験があります。

そもそも上記メリットの項目は、全て善良な不動産会社及び担当者を選んだ前提での話です。

悪質な不動産会社を選んだ瞬間に、メリット項目が全てデメリットの反転するので要注意が必要です。

ワンルームマンション投資初心者はどれが現実的か

物件の購入方法としては、仕入れ、仲介、買取再販の3種類があることを記載しました。

ワンルームマンション投資初心者が現実的に選択できる方法は買取再販の方法になるでしょう。

物件価格は高くなる一方で、融資が引きやすい、自己資金なしでも投資可能であるなどハードルは最も低いため不動産投資家としての第一歩を歩むためには活用をしていきたい方法になります。

買取再販の場合はどこの不動産会社から買うかが大事

買取再販の場合、どこの不動産会社から買うかが大事になります。

物件の仕入れ力(エリアなど)、価格帯、銀行との取引など包括的に判断していく必要があります。

間違いなく、買ってはならない不動産会社の特徴はこちらです。

  • 購入することを急かしてくる
  • 住宅ローンを活用することをそそのかしてくる
  • 必ず儲かるなどの表現をする
  • お客様目線でない

不動産会社の選択はネットだけの情報だと判断も難しいことが多いので今提案を受けているものが良いのかどうかを判断するために不動産投資のセカンドオピニオンを活用してみてはいかがでしょうか。

>>無料セカンドオピニオンはこちら

まとめ 初心者の方も適切に不動産会社を選ぶことが大事

今回は、不動産購入の方法3つとワンルームマンション投資初心者が選択する上で抑えたいポイントを解説しました。

初心者はまずは買取再販で物件を購入してから実際に専業大家や規模を拡大していくと検討していく際に仲介、仕入れと踏み出していくと良いでしょう。

今回の記事をご覧になったあなたが今提案を受けていて物件がそもそも問題なさそうか、融資条件が買取再販として条件が悪くないかなど心配事があればぜひワンルームドクターにご相談下さい。

第三者の目線で無料でアドバイスをいたします。


ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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