賃貸管理シリーズ

賃貸でエアコンが故障!入居者、オーナーの対策を解説⑲【現役管理会社社員が語る】

夏の暑い日にはキンキンに冷えたビールに、涼しい自室で一杯やりたくなりますよね。

そんな暑い日に、エアコンが故障したとなれば地獄の始まりです。

一日でも早くエアコンの修理を依頼したいものですが、入居者からするとどこに依頼するか、どうしたら良いか悩みますよね。

今回は賃貸でエアコンが故障したときの対処方法に関して解説します。

現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。

第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

最新話>>マンションの修繕積立金を不動産投資目線から解説その⑱【現役管理会社社員が語る】

賃貸でエアコンが故障したときにチェックするポイント(入居者対処方法)

エアコンの故障を心配するときには、まず状況の確認が必要になります。

賃貸でエアコンが故障したときにチェックするポイントはこちらです。

  • リモコンの電池が切れていないか
  • ブレーカーのオンオフの確認
  • 電源コード抜き差し(抜いてから15分程時間をおく)
  • フィルターのホコリは詰まっていいないか
  • 室外機のまわりに障害物がないか

原始的な方法ですが、エアコンの故障がこれで直るケースもありますのでまずは確認するようにしましょう。

エアコンの本稼働の前に試運転する

エアコンを本格的に使うようになるのは7〜9月下旬くらいまででしょう。

本格的に使う7月までにエアコンの試運転を入居者の方でもしておくことが大切です。

試運転をしておくことで、エアコンがそもそもつくのか、つかないのか、つくけども機能しているのか、していないのかを確認することができます。

賃貸でエアコンが故障したときにすること(入居者対処方法)

チェックポイントを確認してみても、エアコンがつかない場合があります。

その場合には、オーナーもしくは管理会社に連絡をしましょう。

間違っても、ご自身でエアコンの修理をしてはいけません。

なぜなら、エアコンの所有者はオーナーのものであることが前提だからです。

入居者自身で取り付けた等の特別な事情があれば、オーナーの所有物でない場合もありますが、多くの設備はオーナー所有の事が多いので、勝手に修理依頼しないように注意しましょう。

修理費用は誰の負担

原則、賃貸物件でのエアコンの修理費用はオーナー負担になります。

例外として、入居者の故意や使用上の不注意でエアコンが故障してしまった場合には、善管注意義務違反に該当し、入居者負担の可能性もあります。

善管注意義務に関してはこちらの記事に詳しくまとめています。

参考>>善管注意義務とは?不動産を持つ人も賃貸する人も知っておきたいことその⑯【現役管理会社社員が語る】

原則は修理費用はオーナー負担にはなりますが、家具等の入居者自身で用意した物以外はなるべく丁寧に使うようにしましょう。

賃貸中物件のエアコンが故障したときにすること(オーナー対処方法)

オーナーとして、所有物件の入居者からエアコンの故障を聞いた場合、早急に修理対応をしないといけません。

設備の交換や修理に関しては、修繕費として費用を捻出することになります。

修繕費に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。

参考>>ワンルーム投資家必見!賃貸経営でかかる修繕費ってどのくらい?その⑩【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

オーナーがエアコンの故障前にすべきこと(オーナー対処方法)

入居者からエアコンの故障連絡が入ってから修理を依頼する等、対応が後手に回るのはなるべく避けたいものです。

なぜなら、猛暑日にエアコンが故障して修理まで時間がかかってしまった場合、入居者の満足度に影響が出て、最悪の場合退去してしまう事も考えられるからです。

入居者満足度のためにもエアコンが故障する前に対処できることはしておいたほうが良さそうです。

エアコン本体の経過年数が耐用年数を越えて古くなってきた場合、事前に下記対応をする事が大切です。

  • 事前に交換しておく
  • 壊れたら即交換できるように準備をする
  • 優秀な管理会社へ管理を任せる

それぞれ見ていきます。

事前に交換しておく

取付から20年以上経過しているようであれば、事前に交換工事を依頼するのも良いでしょう。

真夏の猛暑日にいきなりエアコンが故障すると、交換工事まで1週間~2週間程かかります。

その間に入居者に迷惑が掛かり、家賃減額請求を受ける事も考えられます。

夏に入る前に管理会社の担当へ交換するべきか相談しましょう。

入居者へ事前に試運転するようお願いするのも有効な選択肢です。

壊れたら即交換出来るように準備する

事前に管理会社担当へ、エアコン交換工事価格を確認した上、工事発注の権限を与えておきましょう。

エアコン故障時に即工事発注する事により、工事完了までの期間を短くする事が出来ます。

真夏にエアコンが使えない日が続くと入居者のストレスは限界を越えますので、早期対応が必要です。

優秀な管理会社へ管理を任せる

真夏のエアコン交換工事ピーク時は、家電量販店へ工事依頼しても話がなかなか進みません。

優秀な管理会社であればエアコン業者と提携し、一定数在庫を用意し早急な対応を行ってくれるケースがありますので、事前に管理会社へ確認しましょう。

優秀な管理会社の見分け方に関しては、元管理会社勤務の私目線で詳しく下記記事にまとめていますので合わせてご覧になってみてください

参考>>不動産投資を成功に導く良い管理会社の選び方その⑫【現役管理会社社員が語る】

エアコンに限らず設備故障対応全般に注意する

2020年4月の民法改正により、エアコンに限らず日常生活で必要な設備が故障した場合は、家賃減額交渉が認められます。

家賃減額交渉は落としどころが非常に難しい為、なかなか解決できません。

2020年4月1日から施行される改正民法第611条(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)に対応していくため、日管協が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を作成、公表しています。

設備故障に伴う家賃減額の交渉が難航した場合は日管協のガイドラインを参考にしてみてください。

まとめ エアコンの故障の前にできる対策はしておきたい

今回は賃貸でエアコンが故障したときの対処方法に関して解説しました。

入居者の方は、まずはご自身でエアコンの電源などを確認し本当に故障しているかを確認しましょう。

故障であった場合には自分で修理に出すのではなく管理会社かオーナーに連絡をしましょう。

オーナーは入居者からエアコンの故障の連絡があった場合にはなるべく早く対処をするようにしましょう。

理想は、本稼働する前にエアコンの故障が無いかを先立って動いてあげると入居者の満足度アップにも繋がるでしょう。

もし故障して、管理会社に依頼しても対応が悪いなどの不満があれば管理会社の変更を検討しても良いかもしれません。

その際には是非ワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用下さい。

ワンルームドクターにご相談をいただければ第三者目線でオーナーにあった管理会社のご紹介もさせていただきます。

また、今ならワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になった方限定で、良質な管理会社のチェックリストをプレゼントいたします。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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