賃貸管理シリーズ

管理会社は後から変更できる!変更することのメリット・デメリットを徹底解説!その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

不動産投資の成功には、堅実な不動産投資計画、適切な物件選択、そして良質なマンション管理が大切です。

マンション管理において、不動産投資をしたタイミングではあまり検討が及ばないのが管理会社の選択です。

今回は、管理会社は後から変更できる!変更することのメリット・デメリットを徹底解説というテーマで記事をお届けします。

なお、第一回のマンション管理に関しての記事も合わせてご覧になってみてください。

参考>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

管理会社を変更検討する時

不動産投資を行っている中で、そもそも管理会社を変更できることを知らない方もいるかも知れません。

管理会社は後から変更することが可能です。

管理会社を具体的に変更するタイミングとしては、下記内容が起きたときに変更を検討すると良いでしょう。

  • 空室期間が長いとき
  • 入居者のクレーム対応がトラブルに発展したとき
  • 家賃送金が滞った時
  • 管理委託手数料が高いと感じた時
  • 高額な原状回復工事費用を請求された時

具体的に見ていきます。

空室期間が長いとき

ワンルームマンション投資をしていると、投資しているマンションの入居者が3〜4年に一度は入れ替わりがあります。

入居者が抜けてから空室期間が長くなる理由として下記が考えられます。

・退去後の内装工事期間が長い

・入居者付の能力が低い

・募集賃料が相場賃料と乖離している

空室期間が長いと収益を生んでいない状態になるので空室対策は管理会社の大事な仕事になります。

予め空室が起こることを想定して管理会社の動きが悪いときには変更の検討材料になりそうです。

入居者クレーム対応がトラブルに発展した時

入居者がついた後、お部屋を使っていただく中で様々なトラブルが発生する可能性があります。

例えば、停電した、水が出ない、隣の人がうるさい、等です。

入居者からの声を管理会社が吸い上げる中で、その声がクレームになり、トラブルになってしまうこともあります。

トラブルになる理由として下記が考えられます。

・管理会社にノウハウが蓄積されていない

・担当の経験不足

入居者の満足度の低下になり、結果退去になって空室に発展する可能性があります。

一度でもクレームになり、その対応が悪いと口コミも悪くなるためそうならない管理会社にお願いしたいものです。

家賃送金が滞った時

ワンルームマンション投資では、毎月入居者からの家賃がオーナーの収益になります。

入居者が家賃を滞納するケースはその督促は管理会社が行います。

オーナーに家賃が入らない理由として下記が考えられます。

・悪質滞納者への督促業務のノウハウが無い

・管理会社の経営悪化

管理会社の経営悪化に関しては、サブリース契約を行っている際に特に起こりがちです。

家賃滞納の際の管理会社の動きが悪いと安心してマンション管理を任せられないので管理会社変更の検討材料になりそうです。

管理委託手数料が高いと感じた時

管理会社への管理委託料を毎月の家賃の5%前後でオーナーは管理会社に支払います。

管理委託手数料は、毎月の家賃収入があるない関わらず発生するために、管理委託手数料が高いと感じるときには変更の検討材料になります。

高くなる理由としては下記が考えられます。

・高額な管理手数料(集金代行、サブリース等)

特に、サブリースをつけたときに管理会社によっては手数料が変わります。

そもそもサブリースをつけることを強く押し出す会社は手数料収入を期待している可能性もあるので注意が必要です。

高額な原状回復工事費用を請求された時

入居者が抜けた後に、原状回復として内装工事を行います。

内装工事は、管理会社が工務店などに委託するため会社によっては予想外に高くなるケースもあり、高くなる理由としては下記が考えられます。

・必要のない項目の工事を行う(管理会社利益優先)

・管理会社と工事業者が良い関係を築けていない(安い単価で工事を依頼出来ない)

高額な原状回復工事費用を請求されると、余分な支出になるため結果的にオーナーの収益の悪化に繋がります。

入居者が抜けたときの管理会社の対応は空室対策だけでなく、工事費にも目を配らせておきましょう。

管理会社を変更するメリット

管理会社の変更の検討事項として大きく5つをあげました。

全てを満たしている管理会社であれば、現状のままで良いと言えそうです。

一方で、一つでも当てはまるのであれば、変更の検討をしてみてはいかがでしょうか。

管理会社を変更するメリットとしては上記5つであげた検討事項の改善ができるための中長期的に見てワンルームマンション投資の収益改善と安定化を望むことが可能になります。

管理会社を変更するメリットの詳細

管理会社の変更をすることは、あくまでもワンルームマンション投資の収益改善と安定化を望むことになります。

具体的なメリットの詳細はこちらです。

・収益増加(空室期間短縮)

・空室リスクの低下(入居者満足度向上、入居期間長期化)

・支出軽減(原状回復工事費用軽減)

収益は、家賃収入ー支出である中、管理会社の変更によっては、収益の増加にも支出の軽減両方からアプローチを取ることが可能になります。

管理会社を変更するデメリット

ここまで管理会社を変更することの検討材料から変更後のメリットを記載しました。

一方で、管理会社を変更することのデメリットもあります。

具体的にはこちらです。

・手続き上の手間がかかる 

・短期管理解約の違約金がかかるケースがある

・逆サブリース契約を解約すると、収益が悪化する可能性がある

要は、手続き上の手間と、解約手数料が発生する可能性と、逆サブリースのときには要注意です。

管理会社を変更するデメリット詳細

管理会社の変更には手間がかかります。

例えば、入居者加入の保証会社や火災保険を新しい管理会社で引き継げない場合があります。

そうなると、場合によっては連帯保証人を新たに立てて頂くか、保証、保険に再加入いただく必要有り入居者に手間をかけてしまうケースがあります。

また、逆サブリースの時にも注意が必要です。

逆サブリースとは、実質家賃とサブリース賃料が逆転している状態のことです。

販売会社の設定賃料ミス隠蔽の為に行われているためそもそもそのような物件を選ばないようにすることも大切です。

ただ、管理会社の変更に関してはデメリットも当然ありますが、原則変更するメリットが大きそうであれば変更を検討してみてはいかがでしょうか。

実際に管理会社を変更するとなったら

管理会社の変更における、メリット、デメリットを記載していきました。

具体的に管理会社を変更するとなった場合の手続きはこちらになります。

①現賃貸借契約及び現管理委託契約書の取り寄せ

②新管理会社へ管理可能か内容確認

③現管理会社へ管理解約通知の提出

④新管理会社と管理委託契約の締結

⑤管理移管(1か月前後)

手続きの順番としてはおおよそこの通りになりますが、状況によっては順番変更の可能性はあります。

管理会社を変更するときの注意点

実際に管理会社を変更するときには予め確認することがいくつかあります。

現契約内容をしっかりと確認する事

・管理移管によるメリット、デメリットを移管担当としっかり打合せする事

現契約内容は必ずご自身で確認するようにしましょう。

具体的に見るべきポイントはこちらです。

サブリース、違約金、解約予告期間、預かり敷金、保証会社及び火災保険の加入状況等です。

また、管理会社を別の管理会社に移管するときに、新しい管理会社とメリットとデメリットのすり合わせも大切です。

具体的に見るべきポイントはこちらです。

現状家賃収支、設備修繕積立金等です。

今回の記事をもとに管理会社の変更ポイントに当たっているか、その場合変更することのメリットとデメリットを確認して実際に管理会社変更の手続きを進めていきましょう。

まとめ 管理会社の変更は後からできる

今回は、管理会社は後から変更できる!変更することのメリット・デメリットを徹底解説というテーマで記事をお届けしました。

管理会社の能力次第でワンルームマンション投資の最終利益に大きな差が出ます。

今回の記事でマンション管理における管理会社の変更の検討するポイントをまとめましたがその内容に合致しているのであれば変更を検討してみてはいかがでしょうか。

マンション管理をお願いするなら信頼できる良質な管理会社を選びたいですよね。

とはいえ、変更するとなったときにどこの管理会社がいいか、なかなか探しにくいこともあります。

その時はお一人で迷わずに、ワンルームドクターに相談してみてはいかがでしょうか。

無料でご相談を承りますのでご希望あれば下記フォームからお問い合わせください。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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