不動産投資は買ってからが始まりですが、入居者からクレームがあったり、空室が出た時、部屋の設備故障の際には管理会社に依頼をすることになります。
管理会社が優秀で全て迅速に対応をしてくれれば問題ありませんが、管理会社によっては仕事をしないところもあります。
せっかく毎月管理委託費を払っているのに仕事をしないと困りますよね。
今回は、仕事をしない管理会社の特徴を解説していきます。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
最新話>>賃貸でエアコンが故障！入居者、オーナーの対策を解説⑲【現役管理会社社員が語る】
仕事をしない管理会社とは
仕事をしない管理会社の特徴はこちらです。
- 空室時の対応が良くない
- 共用部分の手入れを実施していない
- 原状回復工事がいい加減
せっかく管理会社に管理を委託するのであればなるべくこちらの要求通りの管理をしてもらいたいものですが、仕事をしない管理会社であれば上記のような特徴を持っています。
管理を委託することでかえって手間や費用が掛かり不動産投資の成功から遠ざかることになります。
空室時の対応が良くない
不動産投資をしている中で様々なリスクがありますが、入居者が抜けた後の募集能力は管理会社によって大きく差が出ます。
特に賃貸需要の少ない地方の過疎部のエリアなどで入居者が抜けた後の募集は苦労するケースが多いです。
苦労すること前提に、仕事をしない管理会社は何かと理由をつけて空室対策を怠るケースが多いので注意をしましょう。
すぐに家賃減額の提案をしたり、長期空室になっても募集条件の変更を提案しない等、長い目で見たときにオーナーにとって損になるような提案をするような管理会社も仕事をしているとは言えないでしょう。
共用部分の手入れを実施していない
建物全体の管理に関しては建物管理会社の管轄になります。
区分所有であれば管理組合から委託を受け、オーナー全員を代表して物件を管理している事になるので、定期的な点検や清掃といった手入れをして欲しいものです。
物件を気軽に見に行けない場合には注意が必要な為、組合管理費から管理人雇用の為の費用を捻出しし、物件共用部などの清掃がされているか、清掃記録があるかなど、日々組合として確認出来る環境を整え、問題があれば管理会社に連携し改善を求めていきましょう。
原状回復工事がいい加減
空室が出た後、部屋内を貸す前の状態に戻して新しい入居者をつけますが、仕事をしない管理会社は原状回復工事もいい加減に行います。
ところどころクロスに汚れがある場合や、フローリングの張り替えを怠っているなど様々です。
また、設備も入居者が入る前に総点検を行い入居者が入ってから問題にならないように確認をしてもらいたいものですが、仕事をしない管理会社は当然確認しません。
管理会社が委託するリフォーム会社もいい加減であることも多く、費用を余計に請求されたりするケースもあるため空室時にはご自身でも部屋を確認すること、可能ならリフォームの合い見積もりを取ることも行ってもいいでしょう。
原状回復に関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>ワンルームマンション投資で必要になる原状回復工事とは？その⑬【現役管理会社社員が語る】
仕事をしない管理会社に委託していた場合の対処法
もし上記のような対応を一度でもされた場合には管理会社に対して何かしら対処法を講じたほうが良いでしょう。
具体的には下記方法が取れます。
- 管理会社に現状の改善点を提案する
- 管理会社を変更する
不動産投資を成功させるためには良質な管理は必須なため、問題点を放置せずに対策をとっていきましょう。
管理会社に現状の改善点を提案する
仕事をしない管理会社の特徴を記載しましたが、そのような対応を取っている場合にはまず該当する点に関して改善点をご自身の言葉でまとめて提案をしてみましょう。
例えば、空室改善に関して家賃の減額を提案してきた場合には、ご自身でも周辺賃料や、購入時賃料と比較して変化があるのかないのか、変化がある場合に減額ではなく、家具家電プレゼント等の工夫で、家賃下落を対策出来ないかなど、管理会社へ提案をしてみましょう。
管理委託料に見合っていないのであれば、減額を提案をしてみてもいいかもしれません。
管理会社に言われたままにならないように、ご自身でも賃貸経営の戦略を考え、管理会社に提案してみると、管理会社もこのオーナーにいい加減なことはできない思い、改善する可能性が高まります。
しかしここで気を付けて頂きたいのは、あくまで対等な立場として、横柄な態度をとらない事がポイントです。
あくまで管理会社の担当も人間の為、上から目線で無理な要望を突きつけると、やる気を無くしてしまう場合があります。
不動産投資を成功させるためには、不動産会社や管理会社といった業者とパートナーとなっていくことが必要で、嫌われるオーナーは成功から遠くなります。
成功するオーナーに関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください
参考>>サラリーマン大家として成功したい方必見！成功する秘訣を暴露その⑪【現役管理会社社員が語る】
管理会社を変更する
管理会社に業務の改善提案をしてみても変化がない場合、もしくはそもそも今の管理会社を変えてしまいたいと思っているのであれば変更を検討しても良いでしょう。
管理会社は後から変更することが可能です。
管理会社の変更方法に関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください
参考>>管理会社は後から変更できる！変更することのメリット・デメリットを徹底解説！その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
仕事をしっかりする管理会社の特徴は
仕事をしっかりする管理会社の特徴は、仕事をしない管理会社の逆になりますが、下記特徴を持っています。
- 高い空室対策力
- 入居者トラブル対応力
- 担当の信頼性
- 基盤の安定性
空室時の対応はもちろんのこと、入居者からもオーナーからも信頼感のある管理力があり、会社としても基盤がしっかりしています。
良い管理会社の選び方に関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください
参考>>不動産投資を成功に導く良い管理会社の選び方その⑫【現役管理会社社員が語る】
まとめ 不動産投資の成功には良い管理は不可欠
今回は、仕事をしない管理会社の特徴を解説しました。
不動産投資を行う上で、仕事をしない管理会社に管理を任せていると中長期で見たときにデメリットが大きくなり最後には売却という出口面でも損が広がる可能性が大きいです。
管理会社が仕事をしない場合には、管理会社に改善提案を行う、もしくは管理会社の変更をして良質な管理をしてくれる態勢を整えましょう。
もし、この記事をご覧のあなたの管理会社が仕事をしない場合、早急に手を打った方が良さそうです。
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