不動産投資ローン

ワンルームマンション投資ローンで確認したいこと4点

不動産投資でワンルームマンション投資を始めたいと思っている方にとっては、不動産投資ローンの条件をしっかり確認することは少ないでしょう。なぜなら、不動産投資ローンの条件以上に物件のエリア、利回り、客付けの容易さなど他の要件の方が重要に見えるからですが、不動産投資ローンの条件は投資の成否を大いに分けるものになります。

今回は、ワンルームマンション投資ローンで確認したいこと4点というテーマで記事をお届けしていきます。

不動産投資ローンとは

ワンルームマンション投資に利用できる、不動産投資ローンとは事業用途として不動産を購入するために借りるローンです。一般的に、不動産投資ローンは区分所有の物件を対象として貸し出されるローンになります。

よく比較されるローンに住宅ローンがあります。住宅ローンはマイホームを購入するためのローンであり、不動産投資を目的とした物件を住宅ローンで購入することはできません。

不動産投資ローンの条件が重要である理由

不動産投資の魅力の一つはレバレッジ効果でしょう。レバレッジ効果とは、自己資金以上の金額を不動産投資ローンの借り入れによって投資をすることを指します。

レバレッジ効果を生む不動産投資ローンの条件が重要である理由は、借り入れ条件によって不動産投資が投資として成り立たなくなってしまうからです。

不動産ローンの借り入れ条件で確認したい事項はこちらの4点です。

  • 借り入れ金利
  • 借り入れ金額
  • 借り入れ期間
  • 特約の有無

具体的に見ていきましょう。

借り入れ金利

不動産投資ローンの借り入れ金利は不動産投資の収支の計算上きわめて重要な要素です。

不動産投資ローンの金利相場は1.4%台~2%台となります。

あなたが提案を受けている不動産投資ローンの金利が2%以上になっている場合は他の金融機関は利用できないかを確認するようにしましょう。

借り入れ金額

不動産投資を行う上で、いくらの自己資金が必要になるかによっては投資を見送る結果にも繋がります。ワンルームマンション投資で、不動産会社から直接購入する買取再販の方法においては借入金額は物件価格の95%~105%になります。

借り入れ期間

不動産投資ローンの借り入れ期間は長ければ長いほど有利な条件となります。ワンルームマンション投資における不動産投資ローンの借り入れ期間は35年であることが多いです。一時オリックス銀行で45年ローンを提供しておりましたが2021年1月現在では利用ができなくなっているようです。

ローン=借金だと思っている方にとっては早く返した方が良いと思いがちですが、一度設定した借り入れ期間は後から長くすることはできません。期間を短くしたいのであればいつでも繰り上げ返済をすることによって短くすることができます。

特約の有無

不動産投資ローンを借り入れした際に特約が付いていないかの確認をするようにしましょう。

具体的には、繰り上げ返済手数料等が挙げられます。金融機関によっては5年以内の繰り上げ返済は一部、全部に関わらず元本の2%を徴求といったものがあります。

特約があるからといって借り入れを断るべき、という話ではなく契約前に認識をしておくことが大事です。

不動産投資ローンと利回りの比較

実際に不動産投資ローンの条件と物件の利回りの比較を見てみましょう。

金利のみを変更した場合

  • 表面利回り5%、借入金額2,000万円、金利1.6%、期間35年の場合

100万円/年(年間想定賃料)₋75万円/年(ローン返済額)=25万円/年

  • 表面利回り5%、借入金額2,000万円、金利2%、期間35年の場合

100万円/年(年間想定賃料)₋80万円/年(ローン返済額)=20万円/年

金利差がたった0.4%の違いでも年間の返済額は5万円も変わってきます。

期間のみを変更した場合

  • 表面利回り5%、借入金額2,000万円、金利1.6%、期間35年の場合

100万円/年(年間想定賃料)₋75万円/年(ローン返済額)=25万円/年

  • 表面利回り5%、借入金額2,000万円、金利1.6%、期間30年の場合

100万円/年(年間想定賃料)₋84万円/年(ローン返済額)=16万円/年

期間差がたった5年の違いでも年間の返済額は9万円も変わってきます。

金利と期間を比較した際に年間の返済額の違いに期間が大きく寄与していることが良くわかりますね。

つまり、不動産投資ローンの条件においてはなるべく長くそして金利を低く借入できれば良いということです。

頭金の有無に関しては今後の投資規模開拓の為に温存しておくのか、多く入れることで残債を初めから減らしておくかは戦略に応じて検討していきましょう。

有利な不動産投資ローンを借り入れする方法

不動産投資ローンを有利な条件で借り入れするためにはいくつか条件があります。

具体的にはこちらです。

  • 属性を上げる
  • 頭金を用意する
  • 提携ローンに強い不動産会社で物件を購入する

具体的に見ていきます。

属性を上げる

属性を上げるとは、例えば年収を400万円から500万円に上げること、勤続年数を伸ばすこと、及び非上場企業から上場企業に転職することなどです。カードローンなどの借り入れをしている場合、返済し終えることも属性アップにつながります。つまり、金融機関から「延滞なく返済してくれそうだな」と思ってもらえるようにすることと言えます。

ワンルームマンション投資において、年収は最低でも500万円以上(勤務先によっては400万円以上も可能)ないと借り入れができない点も注意が必要です。

頭金を用意する

不動産投資をする際に、そもそも自己資金がない方は投資が難しいです。なぜなら、資産をつくる意識が少ない方で返済に困るのではないかと金融機関に判断されてしまうからです。

頭金については、物件によっては0円で投資できることもありますが、物件価格の10〜20%を用意することによって利用できる金融機関の幅が広がり、条件が良くなることがあります。

提携ローンに強い不動産会社で物件を購入する

主に区分マンションを取り扱う不動産会社が特別条件のローンを取り扱っていることがあります。提携ローンに強いかどうかを見極めるコツとしては、不動産会社のHPの会社概要にある取引金融機関を確認するようにしましょう。

記載のある銀行が多ければ多いほど金融機関のラインナップがあり、あなたにあった有利な提携ローンを提供してくれる可能性があります。

ポータルサイトの物件はローン付けが難しい

不動産投資の提案を受けて自分でも投資物件を探したことがあるのではないでしょうか。ポータルサイトに多くの物件(仲介物件)がありますが、それらを購入する際にはローン手続きは原則自分で用意しないといけません。なぜなら、仲介物件には提携ローンがないからです。

一部不動産会社によっては金融機関のアレンジを行ってくれますが、金利は2%前後になり頭金も10~20%必要になるでしょう。

不動産会社から直接物件を購入する場合は、提携ローンが活用できますがポータルサイトの物件は提携ローンが利用できないために条件はおのずと厳しくなります。

頭金を少なくかつ良い条件で借り入れしたい場合は、不動産会社から直接購入する方法を取ってみてはいかがでしょうか。

参考>>不動産ポータルサイトのワンルームマンションを買うことが難しい理由

まとめ 不動産投資ローンの条件は重要

今回は、ワンルームマンション投資ローンで確認したいこと4点というテーマで記事をお届けしました。

良い物件を見つけられた、提案をしてもらったとしても金利や期間の不動産投資ローンの条件によっては不動産投資の成否を大きく分けますし、物件購入を見送ることにも繋がります。

今回は不動産投資ローンについて解説しましたが、今提案を受けている不動産投資ローンが良いのかどうか、物件が良いのかどうかを判断する事が難しい方はワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。

初回は無料でご利用いただけますのでお気軽にご利用下さい。

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