ワンルームマンション投資をした際に、マンションそのものに関する管理と入居者の対応に関する管理をする必要があります。
それぞれの管理はワンルームマンション投資を成功させるために必要不可欠な知識になります。
今回は、ワンルームマンション投資における賃貸管理と建物管理の違いに関して記事をお届けします。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
最新話>>ワンルームマンション投資で必要になる原状回復工事とは？その⑬【現役管理会社社員が語る】
賃貸管理と建物管理が大切な理由
ワンルームマンションを購入した後の管理には賃貸管理と建物管理があります。
ワンルームマンション投資を成功に導くために管理が大切な理由は、いくら物件が良かったとしても管理をおろそかにすると入居者付けでの満足度が下がったり建物の資産価値が下がったりと本来の物件の価値を最大限に引き出すことができないからです。
とはいえ、忙しいあなたが大家業を行い自主管理をする必要はありません。
良い管理会社や建物管理会社と付き合っていくことが大切になります。
サラリーマン大家として成功するために必要な方法に関してはこちらの記事にまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>サラリーマン大家として成功したい方必見！成功する秘訣を暴露その⑪【現役管理会社社員が語る】
賃貸管理と建物管理の違い
賃貸管理と建物管理は明確に役割が違います。
- 賃貸管理：入居者募集やクレーム対応、内装工事といった、いわゆる室内(専有部分)に関する業務全般のこと
- 建物管理：大規模修繕や定期清掃といった、マンション全体(共用部分)に関する業務全般のこと
つまり、賃貸管理はワンルームマンションの室内全般(専有部分)を業務として扱い、建物管理はワンルームマンションの建物全般(共有部分)を業務として行うことになります。
オーナーとしては、賃貸管理を行う管理会社に管理代行手数料を、建物管理を行う建物管理会社に管理費と修繕積立金を支払って管理業務をお任せすることになります。
賃貸管理の具体的な業務とは
賃貸管理の具体的な業務はこちらになります。
- 空室時の募集
- 家賃集金
- 家賃滞納督促
- 原状回復工事
- 入居者トラブル・クレーム対応
つまり、玄関ドアから内側の業務が賃貸管理です。
入居者に関するお困りごとや空室時の入居者募集、原状回復工事など入居者に関する全般を代行してくれます。
建物管理の具体的な業務とは
建物管理の具体的な業務はこちらになります。
- 清掃業務
- エレベーターメンテナンス
- 大規模修繕工事計画
- 管理組合の運営
玄関ドアから外側の業務が、建物管理です。
マンション全体のメンテナンスを中心に価値の維持・向上に関する全般を業務として行ってくれます。
賃貸管理会社と建物管理会社の判断の仕方
賃貸管理会社と建物管理会社の具体的な業務に関して記載をしましたが、どちらがどの業務かぱっとは覚えにくいですよね。
賃貸管理会社、建物管理会社どちらの管轄業務か判断する為には、下記で覚えるようにしてみてください。
- 玄関ドアから内が賃貸管理
- 玄関ドアから外が建物管理
ポイントは玄関ドアの内か外かによって賃貸管理会社、建物管理会社のどちらが管轄かを覚えるようにしてみてください。
なお、バルコニー、窓枠、玄関ドア枠は専用使用権が付いた共用部分になります。
建物管理と賃貸管理の境目があいまいな為、修繕が必要になった時、費用の負担先でトラブルになることが多いため注意が必要です。
トラブル防止の為にも、各組合毎に管理規約に詳細が記載されているはずなので、トラブルになった際は必ず確認するようにしましょう。
賃貸管理、建物管理における信頼できる業者の見極め方
ワンルームマンション投資において管理が大切なことは上記で記載してきました。
管理会社によっては入居付けが弱いためにいつまでも空室が埋まらないこと、建物管理会社によっては普段の清掃が行き届かないなど業者によって対応力は変わってきます。
それぞれ信頼できる業者かどうか見極めていくために最低限抑えておくべき視点をお伝えします。
信頼できる管理会社の見極め方
管理会社の業務の中でも最も大切なものは、空室時の対応力です。
つまり、信頼できる管理会社かどうかの見極め方としては、空室対応力があるかどうかを確認するようにしましょう。
会社によっては入居率97%といった数字を公表していて数字が高ければ良いですが数字の定義も確認するようにしましょう。
明確な定義はなく、会社によってまちまちになるため定義の確認をするようにしましょう。
なお、管理会社の変更は後から可能です。
管理会社の変更に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>管理会社は後から変更できる！変更することのメリット・デメリットを徹底解説！その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
信頼できる建物管理会社の見極め方
建物管理に関しては区分マンションであれば管理組合が主体となって実施し、管理実務は委託した建物管理会社が行います。
建物管理がどのように行われているのかは、重要事項調査報告書を見れば確認できますので必ず目を通しましょう。
健全な建物管理を行っているかは下記項目をチェックして確認しましょう。
- 管理費、修繕積立金の滞納状況の報告
- 現在の残高から想定している修繕計画の報告
- 管理費、修繕積立金の値上げ案等の記載有無の確認
- 赤字会計の場合の原因報告
- 管理費、修繕積立金それぞれの収支表や貸借対照表の添付
建物管理までワンルームマンションのオーナーが興味関心を持って取組むケースは少ないかもしれませんが長期的目線に立つと建物管理もマンション価値の維持、向上の為には大切になります。
マンション購入と同時に自動的に管理組合の一員になりますので、当事者意識をもってマンションの価値を守っていきましょう。
まとめ 賃貸管理、建物管理の違いをきちんと理解しよう
今回は、ワンルームマンション投資における賃貸管理と建物管理の違いに関して記事をお届けしました。
ワンルームマンション投資を成功に導くためには、堅実な不動産投資計画、適切な物件選択、そして良質なマンション管理が必要になります。
全て大事ですが、管理に関してはおろそかにされやすい所でもあるため、今回の記事がワンルームマンション投資における賃貸管理と建物管理に関して少しでも参考になれば幸いです。
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