購入したワンルームマンションですぐに退去が出てしまった、その後全然入居者が付かなくて結局3ヶ月空室、家賃も当初の10％も下がってしまった。
こんなことせっかくワンルームマンション投資をしたのに起こってほしくないですよね。
不動産投資の成功要件のためには、堅実な不動産投資計画、適切な物件選択、良質なマンション管理が必要になります。
今回は、不動産投資を成功に導く良い管理会社の選び方、というテーマで記事をお届けします。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
最新話>>サラリーマン大家として成功したい方必見！成功する秘訣を暴露その⑪【現役管理会社社員が語る】
不動産会社と管理会社の違い
不動産投資を成功をさせるためには良い管理会社とお付き合いする必要があります。
そもそも、不動産会社と管理会社の違いから説明しますと、不動産会社は不動産に関わる全ての業務を行っており、管理会社は中でも不動産の管理に特化した会社になります。
不動産会社の主な業務はこちらになります。
- 不動産の開発
- 分譲
- 賃貸や売買
- 不動産の管理
上記にあるように、管理をする場合も不動産会社になるため、管理会社は広義の不動産会社という位置づけに内包されています。
管理会社の種類
管理会社の中にもいくつか種類があります。
- 分譲マンションの管理
- テナントやビルを管理
- ショッピングセンターなどの商業施設を管理
- アパートやマンションの管理
つまり、商業用の不動産の管理をする会社と、賃貸用の不動産を管理する会社に大別されます。
ワンルームマンション投資家の皆さんであれば、普段関わりを持つ管理会社はアパートやマンションの管理を行う管理会社になります。
良い管理会社とつながることが大切な理由
良い管理会社との付き合いができるかどうかによって、不動産投資の成功に大きく左右します。
なぜなら、管理会社が、あなたに代わって入居者対応や空室対策を行い不動産投資の要を担っているからです。
管理会社の力量が不足していると、自分の買った物件が空室になってそのまま入居者が付かず赤字になりっぱなしになることもあります。
良い管理会社の見分け方
良い管理会社の見分け方として項目は大きく4つに分かれます。
- 空室対策力
- 管理力、入居者対応力
- 信頼性
- 基盤の安定性
不動産を購入したときに、管理会社は購入した不動産会社がそのまま行うこともあるかと思いますが、上記4つの項目を予め確認できるのであれば行っておくに越したことは無いでしょう。
具体的に見るべき項目に関して記載していきます。
空室対策力 入居率
空室対策力として、管理会社が公表している入居率は確認するようにしましょう。
管理会社の実績として、入居率99％といった宣伝を見ることを見たことがあるのでは無いでしょうか。
数字に関して、算出方法が会社によってまちまちなので注意が必要です。
例えば、単純な空室なのか、販売物件のみの数字なのか、サブリース物件の数字を参入しているのか、リフォーム期間は空室にしているのか、といった点です。
上記の注意点を確認しつつ、同じ基準で空室率を判断し高い方に任せる方が良いでしょう。
なお、管理戸数の母数が増えれば増えるほど入居率が下がる傾向はあります。
管理力、入居者対応力 管理戸数
管理力があるかどうかを判定するときに、管理会社が抱えている管理戸数に着目してみましょう。
管理戸数の目安としては、1,000戸以上管理している会社が安心できそうです。
少ないところだと丁寧な管理をしてくれる可能性もありますが、実績が少ない場合はノウハウが溜まっていないため管理力が乏しいケースがあります。
一方で何十万戸と管理している会社もありますが、多すぎるゆえに管理が行き届かないこともあります。
信頼性 スタッフ人数
管理会社で勤務している人数が多いほうが、それだけ管理に手間をかけられる人数が多くなります。
目安としては、管理スタッフ100名以上となります。
基盤の安定性 財務諸表がある
財務諸表を公表してる会社であれば、会社としての基盤を確認することができます。
不況の場合には、管理会社が倒産するかどうかのポイントになるので確認できる場合には確認を必ず行いましょう。
目安としては、自己資本率目安35％以上(2018年情報 上場企業不動産業131社平均値 37,86% )となります。
管理会社は後から変えられる
管理会社は後から変更することが可能です。
そもそも今から物件を購入するときにはご自身でも上記チェックを頂き問題なさそうかを確認すると良いでしょう。
もしすでに管理会社と契約をしていて、上記に当てはまらず不安で変更したいということであれば管理会社の変更は可能ですので検討してみても良いかもしれません。
なお、管理会社の変更に関する記事は別の記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみて下さい。
参考>>管理会社は後から変更できる！変更することのメリット・デメリットを徹底解説！その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
まとめ 不動産投資の成功には良い管理会社を選ぶことは大切
今回は、不動産投資を成功に導く良い管理会社の選び方、というテーマで記事をお届けしました。
不動産投資の成功要件のためには、堅実な不動産投資計画、適切な物件選択、良質なマンション管理が必要になりますが、おろそかにされがちな管理も大切な内容になります。
今回の記事が良い管理会社を選ぶための参考になれば幸いです。
もし今の管理会社に不満、もっと良い管理会社の見分け方を知りたいなどあればいつでもワンルームドクターにご相談ください。
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