賃貸管理シリーズ

コロナショックで不動産価格が下落?管理目線で今出来るワンルームの買い方!その⑥【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

2020年4月現在、都内でも1日3桁の感染者が出てきており、急速に感染者が増えてきている新型コロナウイルス。

コロナウイルスによる株式相場への影響はリーマンショック級とも言われていますが、不動産市況に関しても今後じわじわと影響が出ると言われています。

今回は、コロナショックで不動産価格が下落?管理目線で今出来るワンルームの買い方、というテーマで記事をお届けします。

現役管理会社の私のコラムの第一回はこちらからご覧いただけます。

参考>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

ワンルームの販売価格は今後下がる可能性有

ワンルームマンションの販売価格は今後下がる可能性があると見ています。

下がる理由としてはこちらの理由が挙げられます。

  • コロナショックに伴う実体経済への影響から家賃が下落
  • 先行き不透明感から買い手が少なくなり需給の悪化

具体的にみていきます。

コロナショックに伴う実体経済への影響から家賃が下落

すでにコロナショックによる実体経済への影響は出てきています。

飲食業界に関しては新型コロナウイルスの影響が出始めた2月時点で、飲食店の6割が「前年同月より売上が減った」

飲食店に対し新型コロナウイルスの影響をアンケート調査。6割の飲食店が売上減も「前向きな声」も多数

例えば、飲食業界に関しては新型コロナウイルスの影響が出始めた2月時点で、飲食店の6割が「前年同月より売上が減った」とのアンケートもあります。

売り上げが減少すると、そこで働く社員の給与支払いができなくなり、結果として入居者が家賃を払えなくなります。

コロナショックでのマンション管理で起こりうる想定についてはこちらの記事でも詳しくまとめています。

参考>>コロナショックを乗り越えろ!コロナショックで想定されるマンション管理のポイントを解説!その⑤【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

家賃が払えなくなる人が増えると、必然的に家賃を下げる動きになってしまい結果的に不動産の販売価格も下がります。

家賃が下がると販売価格が下がる理由(収益還元法)

ワンルームマンション含めた収益不動産の価格の決め方に、収益還元法があります。

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すのかを、収益力に基づいて不動産価格を求める方法です。

収益力とは、主に家賃となります。

つまり家賃が下がるとそれだけ収益力が落ちるので不動産価格も下がると言えます。

先行き不透明感から買い手が少なくなり需給の悪化

直近、市場で大きく影響を受けているのは株式市場ですが、不動産市場においてももしマンション含めた収益物件の買い手が少なくなると需給の悪化が起きます。

購入者のマインドの低下によって、買い手が少なくなると在庫を抱えた不動産会社で資金繰りが厳しくなると値引きセールなどを行って結果的にワンルームマンションの価格も下がる可能性があります。

都内のワンルームマンションは急落は少なそう

都内のワンルームマンションに関しては急落は少なそうと言えます。

急落が少なそうと言える要因としては大きく3つあります。

  • ワンルーム条例
  • 他の地域に比べ需要が高い
  • 金融機関の融資姿勢

具体的に見ていきます。

ワンルーム条例

都内23区内はワンルーム条例があります。

ワンルームマンション条例とはワンルームマンションの建築を今後控えていくようにし、建築する場合には建築するものに対して区が課税ものですが、結果的に新築ワンルームマンションが立ちにくくなります。

都内の好立地物件に関しては都心の好立地物件に関しては、急激な値下げ(いきなり半額)の可能性が低いと想定されます。 

他の地域に比べ需要が高い

都内の好立地物件に関しては、下がるのを狙っている層が一定数存在する。

つまり少しでも価格を下げれば買いたい人がいるという事です。

需要が読めている分、地方に比べれば、下落リスクは低いと言えます。

金融機関の融資姿勢

金融機関の融資姿勢も現状はまだまだ貸し出し意欲はあります。

賃貸管理、マンション販売をしている現場の感覚としては、金融機関は金融緩和の影響でまだまだ貸出意欲大な為、自己資金が少ない方でも購入可能と言えそうです。

都内は急落はなくともワンルームマンション市場はじりじり下がる想定

以上のことから、ワンルームマンション市場において、都内含めてもじりじりと時間をかけて販売価格が下がる可能性が高いと言えます。

販売価格が下がることは一見ネガティブですが、新規に不動産投資をワンルームマンションでしたい人やこれから追加でワンルームマンションを購入したい人にとっては好機にもなります。

今後の下がりそうな市況においてどのように購入していけばよいか。

ワンルームマンション投資をしたいけど、今後市況が悪化するのであればどのように買ったらいいでしょうか。

ポイントはこちらです。

  • 期間を空けて買い進める

具体的にみていきます。

期間を空けて買い進める

ワンルームマンションが一気に価格が下がったとしても、複数戸を一気に買うのはおすすめではないです。

理由は、いつ販売価格の底かは誰にも分からないからです。

まずは一戸購入し様子を見ながら家賃回収していくのが無難です。

よく株式でもドルコスト平均法と言って何回かに分けて株式を購入することを推奨していますが、ワンルームマンション投資でも同じことができます。

イメージは1~2年毎に一戸ずつ買い進めれば、バランスよく買えると言えます。

保有している中で不動産市況が下がり、販売価格が下がれば追加購入することを繰り返していきましょう。

販売価格が下がり始めていつが底かは分からないですが、いずれやろうと思っていたワンルームマンション投資を始めないことにはなんの経験も、家賃収入も得られないので複数回買う想定をしていきましょう。

不動産市況が下がっているときの管理会社の選び方に注意

不動産の販売価格が下がっている時は、販売会社の不動産会社だけでなく管理会社も体力が落ち弱っています。

その為、ワンルームマンションの管理を任せる管理会社選びも間違えてはいけません。

任せる管理会社の選び方に関してはこちらに詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。

参考>>管理会社は後から変更できる!変更することのメリット・デメリットを徹底解説!その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

不動産販売価格が下がった時に買うべき人買ってはいけない人

不動産価格が下がったとしても、買うべき人と、買わない方がいい人に分かれます。

買うべき人はこちらです。

  • 手元資金が少ない人

買わない方いい人はこちらです。

  • 手元にまとまった資金がある人

具体的にみていきます。

買うべき人:手元資金が少ない人

手元に購入資金がない人については、ワンルームマンション投資を行うためには不動産投資ローンの買い入れが必須です。

今であれば、金融機関の融資姿勢も落ち込んでいないため手元の購入資金が少ない人は今ローン組んで買った方が良いでしょう。

販売価格が急激に下がれば、金融機関も不動産に対して評価を出しにくくなることが予想されるため、今であればフルローンでの借り入れも可能です。

フルローンが難しくなると、自己資金が必要になるため不動産投資がそもそもできなくなる可能性があります。

一方で不動産投資をそもそもやめておいた方がいい人もいます。

不動産投資を辞めておくべき人に関してはこちらの記事にまとめておりますので合わせてご覧になってみてください。

参考>>不動産投資はやめとけ、と言われる理由に関して現役FPが第三者目線で解説

買わない方がいい人:手元にまとまった資金がある人

手元にまとまった購入資金がある人は、借り入れもせずに余剰資金を残して置いた方がいいでしょう。

手元にまとまった購入資金がある人は、複数のワンルームを一括購入可能な資金力がある人の事で、イメージは4~6,000万円以上の手元資金がある人です。

要は、現金で2,3戸ワンルームマンションを購入できるような人は今は購入しない方が良さそうです。

なぜなら、販売価格が急激に下がれば、現金購入の買い場が訪れることが理由です。

一方で、販売価格が下がるまで時間がかかった場合、家賃収入を得る機会損失の方が大きくなる可能性もある為、余剰資金を残しつつ1,2戸購入しておくのは一つの手かもしれません。

まとめ 不動産価格が下がることはこれから購入する投資家にとっては朗報

今回は、コロナショックで不動産価格が下落?管理目線で今出来るワンルームの買い方、というテーマで記事をお届けしました。

結果不動産価格が、いつ、どこまで下がるのかなんて誰にも分からないです。

下落を想定しつつ、もし買うなら、一気に買わずに、期間を空けて買い進める方法を検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、不動産の営業マンにまるっきり相談するのはNGです。

なぜなら、彼らはワンルームマンションを売る事が目的なので、巧みなトークで購入を勧められます。

中には良い人もいますが、一事例だけで判断するのではなく相談できる人を見つけておくのがよいでしょう。

本記事をお読みのあなたが今ワンルームマンション投資をすべきか、ご自身の資産状況、ライフプラン(結婚・育児・介護等)を考えた上で最適な提案するセカンドオピニオンの専門家にご相談してみてはいかがでしょうか。


ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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