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日本政策金融公庫は不動産投資で使える!?メリット・デメリットを解説

日本政策金融公庫は不動産投資で使える!?メリット・デメリットを解説

不動産投資において、融資をどこで借り入れするかは非常に大切です。不動産投資を始めた直後の方にとってはどこの金融機関が有利であるかなどの情報が少ないことでしょう。

今回は、不動産投資を始める際に検討したい金融機関の一つとして、日本政策金融公庫で不動産投資を行うことのメリット、デメリットを解説していきます。

ワンルームマンション投資であろうとも、一定の条件を満たすと借り入れすることができるため是非参考にしてください。

日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫とは、政府が全額出資している金融機関です。平成20年に、国際協力銀行と農林漁業金融公庫、国民生活金融公庫、中小企業金融公庫が統合され、現在の日本政策金融公庫となっています。

HP>>日本政策金融公庫

日本政策金融公庫と他の金融機関との違い

日本政策金融公庫では小規模事業者や創業企業の皆様への事業資金融資を扱っているという記載があります。

つまり、不動産投資ではなく不動産賃貸業であることが非常に重要です。

最近ではサラリーマンの副業や資産形成先として不動産での投資が注目されていますが、不動産投資をいわゆるサラリーマンの副業、投資、というイメージで打診をしてしまうと借り入れすることは難しい点が言えるでしょう。

他の金融機関でも不動産投資を事業の側面で打診することは代わりありませんが、日本政策金融公庫においては特にその側面が強いことは認識しておいて下さい。

日本政策金融公庫で不動産投資を行うメリット

日本政策金融公庫で不動産投資を行うメリット

日本政策金融公庫で不動産投資を行うことのメリットはこちらです。

  • 固定金利で借り入れできる
  • 金利が低い
  • 繰り上げ返済手数料が無料
  • 年収制限がない

具体的に見ていきます。

固定金利で借り入れできる

不動産投資ローンの金利には変動金利と固定金利の2つがあります。多くの金融機関の不動産投資ローンは変動金利であることが一般的です。

一方で日本政策金融公庫で借り入れする場合には、全期間固定金利で借り入れすることができます。

不動産投資のリスクの一つである、金利変動リスクを無くして不動産投資を行うことができる点はメリットになるでしょう。

金利が低い

固定金利で借り入れする場合、一般的には変動金利よりも金利が高くなることが多いです。しかし、日本政策金融公庫の場合は全期間固定金利でありながらも金利は1%〜1.5%台で借り入れすることができます。

2021年4月時点、ワンルーム投資で活用できる不動産投資ローンの金利は1.6%前後〜2%前後のため場合によっては1%程度低く借り入れすることができます。

繰り上げ返済手数料が無料

日本政策金融公庫では繰り上げ返済が無料で何度でも行うことができます。そのため、資金に余裕がある時は早めに返済することで将来の金利負担を減らすことが可能です。

他の金融機関では、繰り上げ返済のたびに手数料がかかるところや、借入後何年かは手数料がかかるなどの制約があります。

日本政策金融公庫の場合は、繰り上げ返済が無料のため費用に関する余計な心配をなく返済が可能です。

ただし、金利がそもそも低いため繰り上げ返済をする順序としては他の金融機関の高い金利のものから行う方がメリットは大きいと言えるでしょう。

年収制限がない

日本政策金融公庫では一般的な金融期間で言われる、年収500万円以上や、勤続3年の属性に当てはまらなくても、審査に進めます。

年収が少なくても家計における固定費が少ない等、返済余力がある事が認められれば、融資を受けられるケースがあります。

日本政策金融公庫で不動産投資を行うデメリット

日本政策金融公庫で不動産投資を行うデメリット

日本政策金融公庫で不動産投資を行うことのデメリットはこちらです。

  • 審査基準が厳しい
  • 自己資金が必要
  • 融資期間が短い
  • 団体信用生命保険付帯に別途費用がかかる

具体的に見ていきます。

審査基準が厳しい

不動産投資ローンの審査基準には、与信評価と担保評価があります。日本政策金融公庫は両者を審査する上で他の金融機関以上に厳しく審査を行います。

与信評価に関しては、若者や女性、高齢者といった年齢や性別、年収に関わらずに審査をしてくれますが、返済能力に関しては他の金融機関と同様に厳しく審査をされます。

担保評価に関しては、他の金融機関よりも厳しい掛け目が入るため借りられる金額が少なくなる場合もあります。

日本政策金融公庫は他の金融機関以上に不動産賃貸業としての側面が重視されます。不動産賃貸業として、事業の公共性や公益性も求められます。具体的には、不動産賃貸業として土地の有効活用や地域経済の活性化、空き家の再活用等の公共性がとなります。

他の金融機関よりも審査基準が厳しく借り入れすることが難しい点にデメリットがあります。

自己資金が必要

ワンルーム投資であれば、物件にもよりますが2021年4月現在でも物件価格までのフルローンを借り入れできる可能性があります。一方で、日本政策金融公庫で不動産投資を始める場合にはフルローンは期待できないでしょう。

2021年4月現在では、物件価格の20〜30%程度までしか借り入れできなくなっており一層多額の自己資金が必要になっています。

なお、融資上限額は7,200万円となります。

少額資本で大きくレバレッジをかけたい方にとってはデメリットになります。

融資期間が短い

日本政策金融公庫で借り入れする際に、融資期間は10年〜15年となり他の金融機関と比較すると期間は短くなります。

融資期間が短いということは、月々のキャッシュフローが悪化することに繋がります。

長い期間を借り入れしてキャッシュフローに余裕をもたせたい人にとってはデメリットになります。

団体信用生命保険付帯に別途費用がかかる

日本政策金融公庫で借り入れする際は、基本的に団体信用生命保険は付帯されておりません。

希望する際は借入額に応じて、毎年別途手数料を支払う必要があります。

借入が少額であれば、掛け捨ての生命保険に加入した方がお得になるケースがあります。

生命保険控除枠の残りや、加入年齢を加味して、比較検討してみるのも良いでしょう。

日本政策金融公庫で融資を借り入れするためのポイント

日本政策金融公庫で融資を借り入れするためのポイント

ワンルーム投資で公庫から借入する場合、賃貸事業が黒字運営(キャシュフローベース)されている事が必須条件になります。

黒字経営のポイントは下記になります。

・自己資金を入れる

・既存物件を担保提供する

・築30年以内を狙う

・利回りの高い物件を選ぶ

・公庫の優遇制度を利用する

それぞれ具体的に解説していきます。

自己資金を入れる

月々1万円程度の黒字キャッシュフローを求められるケースが多いです。そのため、物件価格の70%~80%程の自己資金が必要になってきます。

2020年4月のコロナ前までは、融資期間が最大20年まで延ばせるケースもあった為、自己資金20%~30%で借り入れできることもありましたが現状は非常に難しくなっています。

既存物件を担保提供する

不動産賃貸業として、事業全体が黒字経営になっていれば問題はありません。つまり、ローン無しの収益物件を担保提供にすることにより、融資条件が緩和される可能性があります。

融資条件の緩和によって、自己資金が少なく済んだり、金利条件が良くなったりすることもありますので、融資相談の際に担当者に確認してみましょう。

なお、私がコンサルさせて頂いた方の中には、担保提供により自己資金10%実現された方もいらっしゃいます。

築30年以内を狙う

融資期間に関して、日本政策金融公庫は物件の法定耐用年数内での投資を行います。

具体的にはこちらです。

・木造:22年

・鉄骨造(厚さ3mm以下):19年

・鉄骨造(厚さ3~4mm以下):27年

・鉄骨造(厚さ4mm超):34年

・鉄筋コンクリート/鉄筋鉄骨コンクリート造(RC):47年

詳しくは国税庁のWebサイトで確認するようにしてください。

例えば、ワンルーム投資であればRC造のため最大融資期間が47年(法定耐用年)−築年数で築35年でも12年でも借り入れできる見込みがありました。

2021年傾向として、40年-築年数で融資期間を計算するケースが増えています。

念の為、築30以内で検討しておく方が良いでしょう

利回りの高い物件を選ぶ

黒字経営が必須の為、収益性が高い物件を狙う事が大事になります。

都心23区のワンルームでいえば、実質利回りで築浅(5年~15年)の物件で3.6%以上、バブル期4.5%以上の物件を狙いましょう。

上記のような物件を打診することで結果的に日本政策金融公庫が求める黒字キャッシュフローの賃貸経営に近づけることができます。

公庫の優遇制度を利用する

日本政策金融公庫は若者、シニア層、女性への融資に積極的です。

具体的には、35歳未満もしくは55歳以上男性、女性の方は、好条件で融資が受けられる可能性があります。

詳しくは下記を御覧下さい。

参考>>女性、若者/シニア起業家支援資金(新企業育成貸付)

まとめ 日本政策金融公庫で不動産投資を行う選択肢は残しておこう

日本政策金融公庫で不動産投資を行う選択肢は残しておこう

今回は、日本政策金融公庫で不動産投資を行うことのメリット、デメリットを解説しました。

現状は、多額の自己資金が必要となりなかなかハードルの高い金融機関にはなりますが、借り入れできると金利は非常に低くかつ全期間固定金利で借り入れすることができます。

日本政策金融公庫で借り入れできるかどうかは打診をしてみないことにはわかりません。

もし、今提案を受けている物件が本当にこのまま購入しても良い物件か悩む場合は購入前にセカンドオピニオンの活用してみてはいかがでしょうか。

初回は無料でご利用いただけますのでお気軽にご利用下さい。

第三者目線で、初回面談は無料にて承ります。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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