賃貸管理シリーズ

マンションの天井からの水漏れ!漏水被害の対処は管理会社の腕の見せどころその④【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

快適に住んでいる自宅マンションの天井から突然の水漏れ。

漏水被害が起こると、住んでいる人からすると一刻も早い対処を希望したいですよね。

不動産投資でマンション経営をしていると、この天井からの水漏れ被害は発生しがちのクレームです。

今回は、マンションの天井からの水漏れ!漏水被害の対処は管理会社の腕の見せどころ、というテーマで記事をお届けします。

漏水被害が起きた時

漏水被害が起きた時には真っ先にすることがあります。

それは、漏水の原因追求です。

漏水調査は加害者が誰かわからない状態なので中立的な立場の管理組合が基本的には行います。

順番はこちらです。

  • 想定される加害者の部屋の調査
  • 隣の部屋にいく隣接した部屋

想定される加害者の部屋の調査で原因が判明すれば漏水調査は終わりますが、判明しない時には両隣の部屋にも調査を行います。

漏水調査の内容

想定される加害者の部屋のどこから漏れたのかを確認していきます。

基本的には部屋の専有部分に関して設備に関して漏れたのかを調査していきます。

また入居者の過失なのか、所有者(オーナ)の過失なのかを確認していきます。

稀に共有部分が理由であれば、その時は管理組合の過失になります。

漏水事故がなぜ起きたのかの原因特定を行う為に、範囲を狭くみていき、徐々に広く行っていきます。

漏水調査費用について

漏水調査費用は原則管理組合が費用負担します。

ただ、中には調査費用をオーナーに転化してくる管理組合もいるのでその時に良い管理会社であれば交渉を行ってくれます。

漏水の原因が特定できれば

漏水の原因ができれば、原因が加害者の部屋の入居者負担なのか、所有者(オーナー)負担なのかを特定していきます。

入居者が負担する時は例えば洗濯機のホースが外れて水が溢れた結果漏水になってしまったなどです。

オーナーが負担する時は例えば給湯器、給水管の設備の老朽化や設備不良による結果漏水になってしまったなどです。

原因が特定されると、その後の対処は管理会社が対処をしていくことになります。

加害部屋にも、被害部屋にもそれぞれ入居者、オーナーがいるのでいち早く状況判断して適切に対処できる管理会社が良い会社です。

漏水被害を受けた側の管理会社がすべきこと

管理会社の対応が漏水被害側であれば管理会社の対応は加害者側と比較して容易です。

良い管理会社としてすべきことは被害範囲をしっかり見積もって提案していくことです。

具体的には、被害者の部屋の漏水被害に関して、入居者の物が被害を受けているのかオーナーの物が被害を受けているのかを特定して見積もりを出していくことが求められます。

被害を特定し見積もりを出して保険会社への請求まで管理会社が実施しますが、管理会社に委託しない自主管理をしているオーナーであればご自身で行う必要があります。

その他、現地の立ち合い、被害内容によってはリフォーム業者を斡旋することも行います。

漏水の加害側の管理会社がすべきこと

加害側になってしまったときには、原則はオーナーが加入しているであろう施設賠償保険を使ってうまく立ち回る必要があります。

施設賠償保険にオーナーがしっかり加入していればオーナーの負担も少なくすみますが、入っていないケースもあります。

施設賠償保険は5年で5,000円程度で加入できる大変安価な保険で、火災保険に特約でついているケースもあります。

もし入っていないオーナーがこの記事をお読みであれば是非ご加入されることを検討されるといいかと思います。

後から入ることもできますが、どういう保険がいいの選ぶのは意外と難しいですよね。

その際には是非コメントやセカンドオピニオンからご相談ください。

良い管理会社は見積もり、保険活用などできる手を尽くす

漏水被害を加害側、被害側になってもオーナーの為に一肌脱ぐ必要が管理会社にはあります。

入居者の入っている火災保険で対応できないか、オーナーの入っている施設賠償保険で対応できないか、今回の被害が将来にわたって影響を与えないか先回りして見積もりをするなど良い管理会社であれば守備範囲広く実施してくれます。

オーナーにとっては漏水事故は他人事と思わずに自分事としていつ起こってもおかしくないよう管理会社にも起きた時にはどう対応するかは確認してみても良いかもしれません。

漏水事故限らず、マンション経営をしている中で入居者からのクレームが全くなくマンション経営をやり切ることは難しいです。

管理会社時代に受けた本当にあったクレーム集もまとめていますので合わせてご覧になってみてください。

参考>>本当にあった管理会社へのクレーム7選!トラブルがあった時のポイントを徹底解説!その③【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

1階の漏水被害は2パターンある

1階の場合の漏水事故として、自室の床が水漏れ被害にあってしまう事が稀にですがあります。

具体的には2パターンあります。

  1. 給湯器と床下に埋設されている給湯管の繋ぎ目部分から水漏れし自室の床が濡れてしまうパターン
  2. 給湯管、給水管が天井裏を通っており水漏れしてしまうパターン

天井壁紙、床両方に被害が出るパターンだけでなく、自室の床が濡れてしまうパターンがあります。

この場合は、基本的に物件所有者のオーナー負担になります。

ただ、良い管理会社であれば気を利かしてオーナーの為に少しでも負担を減らしてくれるように動いてくれます。

まとめ 漏水被害は複雑ゆえに管理能力の差がでる

今回は、マンションの天井からの水漏れ!漏水被害の対処は管理会社の腕の見せどころ、というテーマで記事をお届けしました。

中長期で不動産投資をしている中では漏水被害は避けて通れない道ではありますが、加害側、被害側で利害関係者も多く出るのが漏水事故の特徴です。

複雑になりやすいため、漏水事故が起こった際に管理会社の管理能力の差が出やすいところでもあります。

今回の記事をお読みいただき、少しでも漏水事故に対しての管理について参考になれば幸いです。

また、もし管理会社の見極めに関してお悩みがあればいつでもワンルームドクターにご相談ください。

無料でセカンドオピニオンを承ります。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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