新型コロナウイルスの影響で2020年4月7日に東京で緊急事態宣言が発令され、5月25日に解除されたもののいまだ収束はしていないコロナショック。
株式相場はほぼコロナショック前に戻しているものの、不動産市況はどうなっているのでしょうか。
今回は、コロナショック後半年で市況はどうなった！？というテーマを管理目線からお届けします。
以前のコロナショックに関する記事はこちらからお読みいただくことができます。
参考>>コロナショックで不動産価格が下落？管理目線で今出来るワンルームの買い方！その⑥【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
また、現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
参考>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
参考>>不動産投資で付けておきたい保険に関して管理目線から徹底解説㉑【現役管理会社社員が語る】
ワンルームマンションの販売価格の現在
本記事を執筆している現在の都心ワンルームマンションの販売価格は下がっていないです。
下がっていない理由はこちらです。
- 都心ワンルームマンションの賃貸需要が底堅い
- 金融機関の融資姿勢の引き締めが起きていない
2つの要因によって都心のワンルームマンションの販売価格は下がっていないです。
都心ワンルームマンションの賃貸需要が底堅い
働き方が変わり、オフィスが不要になった方もいるかもしれません。
オフィスは不要でも、あなたが住む自宅は必ず必要ですよね。
一部都心から郊外、地方への移住の動きがあり、都心ワンルームマンションの単身者需要が減るとの見方もあります。
とはいえ都心ならではの魅力(仕事の豊富さ、商業施設の豊富さなど)は他の地域では代えがたいため引き続き賃貸需要は底堅いものと予想されます。
賃貸需要が底堅い結果、家賃を安定的に受け取ることができるためオーナーはあえて価格を下げてまで売り急ぐ必要もなく物件価格は下がっていないということです。
金融機関の融資姿勢の引き締めが起きていない
ワンルームマンションの購入する先は大きく2つあります。
- 不動産会社から直接購入する
- 仲介物件を購入する
不動産会社から直接購入する場合には、多くの不動産会社は銀行との提携しており提携ローンを提供してくれます。
仲介物件の場合は、ハードルが高いと言われています。
なぜなら、原則あなたが銀行周りをしてローンを借りる必要があり、加えて自己資金が必要になるからです。
最低でも物件価格の10%以上の自己資金が必要になります。
提携ローンが引き締めになると、それだけ多く金額を銀行が融資できないためワンルームマンションの販売価格も下がることになりますが、現状は引き締めが起きていないため価格も下がっていないです。
ワンルームマンションの管理会社の状況
コロナウイルスの影響で働き方に大きな変化があった方も多いのではないでしょうか。
今までは決まった時間に必ずオフィスに出社をして仕事をしていたような方もリモートワークや時差出勤で働き方が変わってきています。
働き方が変わるということは、これまで都内で勤務をしていた人が地元に戻ることも選択肢に入り実際にそのような動きをされる方も徐々に増えてきていますが、現状都心の賃貸需要は予想よりは底堅い動きを見せています。
ただし、一部管理会社へのクレームが増えている案件があります。
それは、近隣住民の騒音問題です。
実際に私が以前記載した本当にあった管理会社へのクレーム7選という記事が、先月からアクセスが集まっているので気になる方は合わせてご覧になってみてください。
参考>>本当にあった管理会社へのクレーム7選！トラブルがあった時のポイントを徹底解説！その③【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
ワンルームマンションの融資情勢
新型コロナウイルスの影響で銀行の審査に影響が出ていますが、融資基準の引き締めなどはまだないのが現状です。
一部、銀行員のリモートワークに伴い融資申し込み、面談、契約などの融資を組むための手続きに時間がかかっていましたが2020年10月現在では通常時に戻りつつあります。
4月5月に物件購入の買い付けを行っていた方は、ひょっとすると審査に時間がかかり想定よりも1，2ヶ月時間がかかっていた可能性はありますが、現状審査の時間はコロナ前に戻ってきています。
コロナ禍における不動産投資ローンの状況に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
金利を下げている銀行もある
不動産投資ローンの金利情勢については現状上がってはいないです。
なぜなら、多くの金融機関での不動産投資ローンは短期プライムレートに連動しているためほぼ動きがないからです。
一部の銀行では長期プライムレートを採用しており、4，5月に一瞬10年国債の金利が上がったことで金利が上がりましたが、10月時点ではむしろ下がってきております。
ソニー銀行は長期プライムレートを採用している銀行で、2年固定金利で1.49%で提供するなど動きがありました。
今後のワンルームマンション購入の考え方
まだコロナウイルスの状況が収まっていない中、ワンルームマンション投資を検討している方にとってはどのように検討していけば良いかは気になるところかと思います。
今後のワンルームマンション購入の考え方として下記3点は抑えていくようにしたいものです。
- 物件の質にこだわる
- 不動産投資ローンの条件にこだわる
- 賃貸管理にこだわる
それぞれ具体的に見ていきます。
物件の質にこだわる
ワンルームマンション投資の失敗を避けるには物件の選択は極めて重要です。
物件の質とは、
- 賃貸需要のある物件を選ぶこと
- 駅からの距離がなるべく近い物件を選ぶこと
- 総戸数最低でも30戸以上ある物件を選ぶこと
ワンルームマンション投資においては、単身者がターゲットになるため、いかに利便性が高く、駅からの距離も近いかは重要です。
また、総戸数が30戸以上というのは建物管理の観点から戸数が少なすぎると将来突発的なメンテナンスの際に費用が十分に積み立てられていないなどの懸念があります。
不動産投資ローンの条件にこだわる
ワンルームマンションの物件価格は現状下がっていない為、少しでも利回りを上げていくためには出来る限り有利な条件で不動産投資ローンを借りたいものです。
有利な条件とは、
- 低金利：1.49%～2%
- 繰り上げ返済手数料無料
- 特殊な団体信用生命保険が無料付帯(がん団信保険など)
ワンルームマンション投資で借り入れする不動産投資ローンの多くは不動産会社と銀行との提携ローンを活用することになります。
つまり、不動産会社によって融資付けの得意不得意があり、一つの会社で融資条件を聞いて、鵜呑みにしない方が良いでしょう。
不動産会社によってはコロナによる業績悪化により、目先の売買利益を優先し、本来の顧客信用度よりも低い融資条件の金融機関を提案してくる可能性もあります。(融資提案を月内決済出来るかの観点で判断)
ワンルームマンション投資は大きなお金が動く投資です。
あなたが納得のできるタイミングと条件で顧客ファーストの会社を選びましょう。
なお、今受けている不動産会社の提案や不動産投資ローンの条件に不安があるのであれば是非セカンドオピニオンをご活用になってみてください。
賃貸管理にこだわる
コロナの影響で、騒音に関するクレームが管理会社に届いていることは記載しました。
今後も様々なトラブルが予測されるので、賃貸管理の実力が高い会社に任せたいものです。
管理会社の能力が発揮されるのはクレームのみならず下記ケースの時です。
- クレーム対応
- 家賃滞納回収
- 早期客付け
- 倒産リスクが低い
今の管理会社がうまく仕事をしてくれていない場合は、変更を検討してみても良いでしょう。
参考>>管理会社は後から変更できる！変更することのメリット・デメリットを徹底解説！その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
ワンルームマンションの販売価格下落は想定しておきたい
現状はワンルームマンション投資においては、販売価格も下がっておらず、不動産投資ローンの融資引き締めも行っていないです。
ただ、私としてはワンルームマンションの販売価格は今後下がる可能性があると見ています。
下がる理由としてはこちらの理由が挙げられます。
- コロナショックに伴う実体経済への影響から家賃が下落
- 先行き不透明感から買い手が少なくなり需給の悪化
具体的にみていきます。
コロナショックに伴う実体経済への影響から家賃が下落
ワンルームマンション含め、居住用の賃貸市況はほとんど変化はなく、家賃の大幅な下落はない状況です。
ただ、リモートワークに伴いGMOがオフィス撤退をしたように、テナントの空室率が高まっているため徐々に実需賃貸への影響が出る可能性はあります。
テナントの解約は少なくとも半年前予告が多いため、解約に時間がかかるところが特徴です。
1社がテナントを借りるケースは減っている反面、シェアオフィス需要は高まっています。
家賃が下がると販売価格が下がる理由(収益還元法)
ワンルームマンション含めた収益不動産の価格の決め方に、収益還元法があります。
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すのかを、収益力に基づいて不動産価格を求める方法です。
収益力とは、主に家賃となります。
つまり家賃が下がるとそれだけ収益力が落ちるので不動産価格も下がると言えます。
先行き不透明感から買い手が少なくなり需給の悪化
直近、市場で大きく影響を受けているのは株式市場ですが、不動産市場においてももしマンション含めた収益物件の買い手が少なくなると需給の悪化が起きます。
購入者のマインドの低下によって、買い手が少なくなると在庫を抱えた不動産会社で資金繰りが厳しくなると値引きセールなどを行って結果的にワンルームマンションの価格も下がる可能性があります。
まとめ 検討しているのであれば一つ購入するのも手
今回は、コロナショック後半年で市況はどうなった！？というテーマを管理目線からお届けしました。
現状はワンルームマンション投資においては、販売価格も下がっておらず、不動産投資ローンの融資引き締めも行っていないのでこれから投資を始める方にとってはハードルは高くはないでしょう。
これからワンルームマンション投資を初めて行う方にとっては、本来4戸合計で1億円の投資ができるとしても一気に買い進めるのではなく1戸から始めてみてはいかがでしょうか。
投資の考え方にドルコスト平均法というものがありますが、ワンルームマンション投資においてもその考え方を応用できます。
不動産会社によっては一気に買えるだけ購入を勧めてくる会社もありますが、それは顧客ファーストの会社ではありません。
もし現状そのような会社から提案を受けているのであれば購入前にワンルームドクターのセカンドオピニオンを活用下さい。
お客様にとってのワンルームマンション投資を第三者的にアドバイスを行うだけでなく、提案を断る断り代行もご利用いただけます。
初回相談は無料ですので是非お気軽に相談してみてください。
