賃貸管理シリーズ

ワンルーム投資家必見!賃貸経営でかかる修繕費ってどのくらい?その⑩【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

ワンルームマンション投資の事を調べていると、物件を購入したときにかかる費用があることはなんとなく知っていても、そのあとかかる費用って何があるのか気になりませんか。

ワンルーム投資を行う中で、将来発生する費用に修繕費があります。

修繕費まで検討をできている投資家と、そうでない投資家では不動産投資を成功させるためには大きな違いが出てきます。

今回は、賃貸経営でかかる修繕費ってどのくらい、というテーマで記事をお届けします。

現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。

第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

最新話>>マンション投資のリスク11個を管理目線から解説!事前に知ることで対策しようその⑨【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

ワンルーム投資における修繕費とは

ワンルームマンション投資を行っていると、購入時の初期費用だけでなく、保有後の設備交換などにも費用がかかって来ます。

修繕費は、ワンルーム投資における臨時支出とはなりますが、経年劣化していくマンションの定期的なメンテナンスのために当てられる費用になります。

修繕費をワンルームマンションの突発的なメンテナンス費用に当てることで、入居者に安心して中長期入居をしてもらうために大事な費用となります。

ワンルーム投資における具体的にかかる修繕費の内訳

ワンルーム投資における具体的にかかる修繕費の内訳はこちらになります。

  • 設備交換にかかる費用
  • 空室時にかかる費用
  • リフォームにかかる費用
  • 修繕費以外に想定される費用

つまり、ワンルームマンションの内装工事にかかる費用と考えていただくとわかりやすいと思います。

具体的に見ていきます。

設備交換にかかる費用

日常生活の中で、突発的に設備が壊れた経験はありませんか。

例えば、暑い夏の日にエアコンが付かない、なんてこともあると思います。

賃貸の場合には、付帯されている設備は基本的にはオーナー負担となります。

そのため、設備の故障に関しての費用はオーナー負担でなおして上げる必要があります。

具体的に一定期間(10~15年が目安)で交換が想定される設備は以下のとおりです。

  • エアコン    7~10万
  • 給湯器     8~12万
  • 浴室換気乾燥機  10~15万
  • ガスコンロ   10~15万
  • レンジフード   8~12万
  • キッチン水栓   3~5万
  • 浴室水栓     3~5万
  • ウォシュレット  3~5万
  • インターホン   2~6万
  • 火災報知器    1~2万

10年〜15年で交換が目安になり、10年で約36万円〜58万円程度かかると想定しておくと良いでしょう。

空室時にかかる費用

ワンルーム投資を行ったときに、始めに入った入居者が一緒住み続けることはありません。

一生住んでもらえることが理想ではありますが、何年かに一度は空室になります。

空室は平均何年一度起こるものだと思いますか。

答えは、平均3年4か月に一度空室になり、期間としては約一か月空室期間が続くと言われています。

なお、サブリースで空室になっても家賃保証で安心という謳い文句を聴いたこともあると思いますがサブリースは色々問題点もあるのでこちらの記事をあわせて参照してみて下さい。

参考>>サブリース契約とは?逆サブリース!超サブリース!に気をつけろ!その⑧【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

空室になると、ローンの支払い一か月分5~8万円ほどかかるため、10年で約21万円程度かかると想定しておくと良いでしょう。

リフォームにかかる費用

空室になった場合には、原状回復として内装工事が必要になります。

内装工事でリフォームをすることになりますが、頻度としては空室時にかかるタイミングと同様で3年4ヶ月に一度かかります。

原状回復のリフォーム費用は、フローリングの張り替え、壁紙の張替えなどの費用がかかりますが約7〜12万円前後かかると言われています。

10年で約21〜36万円程度かかると想定しておくと良いでしょう。

修繕費以外に想定される費用・固定資産税

修繕費用以外の費用としては、固定資産税が毎年かかります。

物件の大きさにもよりますが、年間約3~6万円ほどかかります。

10年で約40~50万円程度かかると想定しておくと良いでしょう。

修繕費含めてかかった費用は経費で確定申告で損金計上できる

ワンルーム投資をすると、初年度から確定申告をすることになります。

確定申告をすると、上記でかかった修繕費含む諸経費は確定申告で損金計上できます。

損金計上することで、他の所得と損失を合算することで本来納める予定だった住民税や所得税を下げられたり還付を受けられます。

すべての経費を計上できるわけではないですが、上記で上げた保有中にかかる経費は原則経費計上できるため、例えば100万円計上すれば10~30万円ほど節税*ができます。(*詳しくは税理士にご確認下さい。)

不動産購入後の家賃以外の収入

家賃収入の一部を、室内設備修繕費として積立ておく事がワンルーム投資を成功させるためには必須ですが、家賃収入以外の収入もあります。 

具体的にはこちらです。

  • 更新料
  • 礼金

更新料は、入居者が契約更新をする際に徴収できるもので10年で3回更新とすると、家賃の1ヶ月分を徴収できます。(更新料は管理会社と折半が一般的です)

礼金は、入居者が契約する際に徴収できるものです。(近年は礼金0円物件や、礼金=仲介業者への広告料として、返金するケースが多いです)

先程の確定申告時の還付や家賃以外の収入を持ってワンルーム投資で将来にかかる修繕費などの費用に備えていくことができます。

ワンルーム投資を行って想定しておくと良い総費用

ワンルーム投資を行った後にかかる修繕費を記載していきました。

  • 設備交換にかかる費用
  • 空室時にかかる費用
  • リフォームにかかる費用
  • 修繕費以外に想定される費用

上記をまとめますと、10年間の支出最大は約118~140万円(内装,設備修繕 は約78~100万円)となります。

仮に一般的なローン年数35年間での運用を想定すると、家賃賃下落や修繕積立金の値上がりリスクも加味する必要がある為、修繕費等の総費用は約500~700万円程度を想定しておくと良いでしょう。

負けにくい不動産投資にするために理想的なキャッシュフロー額

先程、35年間の運用で修繕費等の総費用は約500~700万円程度を想定しておくと良いと記載しました。

では、月々どの程度の収支状況で運用できれば将来の総費用にも対応でき負けにくいワンルーム投資ができるでしょうか。

月々15,000円以上のキャッシュフロー出して始められるようにローンを組めれば年間15万前後が手元に残るので負けにくい投資が可能になります。

負けにくい投資をするためには自己資金の追加やローン年数の調整が必要になりますが、自己資金が無い方は、後から繰上返済を活用していくことも選択肢の一つです。

まとめ ワンルーム投資の中長期の修繕費も認識しておきましょう

今回は、賃貸経営でかかる修繕費ってどのくらい、というテーマで記事をお届けしました。

ワンルーム投資を行って、初期費用や家賃の下落は想定していても修繕費についてまで把握しておくとより綿密なシミュレーションを考えられますのでぜひ参考になれば幸いです。

もし今ワンルーム投資を検討している、すでに行っていて本記事のような修繕に関するお悩みがあればいつでもワンルームドクターにご相談ください。

第三者の目線で無料でアドバイスをいたします。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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