不動産投資を成功させるためには、堅実な不動産投資計画、適切な物件選択、良質なマンション管理の3つが必要になります。
物件を購入するにあたって、立地や築年数等はみなさん注目しますが、管理目線から買ってはいけない物件があります。
今回は、買ってはいけない物件とは、ワンルームマンションで見極めるべき点を管理目線で解説、というテーマで記事をお届けします。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
第六回>>コロナショックで不動産価格が下落？管理目線で今出来るワンルームの買い方！その⑥【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
買ってはいけない物件とは
買ってはいけない物件は、元々欠陥がある、駅から30分も離れているワンルームマンション、販売価格が周辺物件に比べて著しく高い、等はもちろんあります。
物件の立地による選び方に関してはこちらの記事に詳しくまとめています。
参考>>不動産投資は立地が大事！首都圏で区分マンション投資を検討する時の立地のポイントを解説
管理目線で見るべき買ってはいけない物件の見分け方は、高額設備がついていないかに関して着目するのが良いです。
高額設備がついていないか見るべき理由
ワンルーム含め、購入しようと思っている物件に高額設備がついていないかを確認すると良い理由は、高額設備は故障時の交換費用が高いからとなります。
例えばお湯を沸かすための設備に給湯器と電気温水器があります。
給湯器であれば7万円～10万円で10～15年程度で交換することが多く、電気温水器であれば25万円～35万円で10～15年程度で交換することになることが多いです。
10年で壊れたとして、35年間の運用では約3回交換することになりますが、給湯器であれば30万円、電気給湯器であれば105万円で差としては75万円の差が出てきます。
不動産投資は中長期の運用で家賃収入を積み立てていくことを考えると高額設備があるかないかでは大きな差になります。
高額設備の例
高額設備というと、ピンとこない人も多いと思います。
具体的な高額設備の事例はこちらになります。
- ビルトイン洗濯機(乾燥機なし)：交換工事に必要な金額13～17万円
- ビルトイン洗濯機(乾燥機付き)：交換工事に必要な金額約30～35万円
- 電気温水器：交換工事に必要な金額約25～35万円
- 熱源機：交換工事に必要な金額約30～40万円
- 浴室換気乾燥機：交換工事に必要な金額約10～15万円
- エアコン(天井・壁埋め込みタイプ)：交換工事に必要な金額約25～35万円
ざっと上げましたが、見るべきものは上記になります。
また、金額も見て頂ければお分かりのように全て高額になります。
万が一上記の高額設備がついてる物件であれば物件の利回りが高くないと採算が合わなくなるので注意が必要です。
高額設備がついているかの判断方法
購入予定物件に高額設備が使われているかの見分け方は極めて簡単です。
その方法は、物件の間取り図を見ることです。
物件の間取り図を見ると、この写真の上の方に電気温水器の記載があります。
高額設備が使われているかどうかに関しては間取り図を見るとわかりますが、もしわからない場合には販売担当者に確認してみることもおすすめです。
とはいえ、販売担当者は管理のプロでないことや不勉強だと高額設備について知らないこともあるため、上記具体的な設備名や想定設置を聞くことがポイントになります。
まとめ 買ってはいけない物件は高額設備がある物件
今回は、買ってはいけない物件とは！？ワンルームマンションで見極めるべき点を管理目線で解説、というテーマで記事をお届けしました。
高額設備がついている物件を避ける事により、将来発生する支出を減らすことに繋がります。
不動産投資を行う上でシミュレーションが大切なことは他の記事でも記載してきましたが、一見シミュレーションでは浮かびにくい部分になります。
数字が表面に出てきにくいた潜在する将来のリスクをしっかり確認する事が大切になります。
とはいえ過度に気にする必要はありません。
高額設備でも、気にならないくらい好条件、例えば好立地・高利回りであれば問題になりにくいです。
逆に、低利回り、立地が悪いのにもかかわらず、高額設備だと間違いなく買ってはいけない物件になります。
営業担当者は管理経験を積んでいないことが多いため知識が豊富ではありません。
ワンルームマンション含め不動産投資をするときは大きな金額が動くので心配になることもありますよね。
購入しようと思っている物件が良いか悪いのか、第三者的に見てほしいときにはワンルームドクターにセカンドオピニオンを依頼してみてはいかがでしょうか。
