賃貸管理シリーズ

マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

不動産投資を始めた後に、『高額な修理費用がかかるなんて営業マンは教えてくれなかった、、、』

賃貸管理の現場にいると、オーナーからこのような言葉を頂く事が多々あります。

このシリーズでは不動産投資のリスク、管理の重要性を、包み隠さずに皆様にお伝えします。

今回は、現役管理会社勤務の私がマンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて、というテーマで記事をお届けします。

現役管理会社で勤務する私の自己紹介

自己紹介遅れました、私某不動産賃貸管理会社勤務のTと申します。

賃貸管理会社実務を2社経験し、現在不動産投資の業界は5年目になります。

私自身でも投資用マンションを購入しています。

現役賃貸管理会社に勤務しつつ、自分でも投資用マンションを保有している経験から、現在は仕事としてオーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売を行っております。

この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 

マンション管理とは

今回の記事のテーマはマンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべてという内容ですが、そもそもマンション管理の説明をします。

マンション管理とは、不動産投資を成功させる為の3本の矢の内の1本で、具体的には入居者がマンションでの生活を快適に安心して暮らすためにマンションの建物や設備を健全な状態に保ち、マンションの資産価値を維持するために管理するものです。

不動産投資を成功させる為の3本の矢とは

不動産投資を成功させる為の3本の矢とはこちらになります。

  • 堅実な不動産投資計画
  • 適切な物件選択
  • 良質なマンション管理

この3つの内容になります。

今回は、マンション管理の記事になるので、マンション管理に関する内容を記載していきますが、不動産投資を成功させるためにはこの3本が揃ってはじめて、成功への道筋を辿る事が出来ます。

堅実な不動産投資計画に合わせた適切な物件を選んでも、マンション管理はおろそかだった場合に、空室時に入居者が決まらないこともあります。

漏水トラブル等で甚大な被害を受けた後の処理がうまくいかないことで物件の価値が下がることもあります。

結果として当初立てた計画と買った物件は良くても、不動産投資は失敗してしまうケースもあります。

要は、マンション管理を甘く考えると不動産投資で失敗する確率が上がるのです。

管理の種類

マンション管理ですが不動産投資を始めると、自主管理か委託管理かどちらかを選ぶ事になります。

厳密には、マンション管理は更に建物管理と賃貸管理に分かれるため大きくマンション管理には4つの種類があります。

今回は管理の種類として自主管理と委託管理の2つの違いについて説明します。

自主管理と委託管理とは

自主管理とは、保有物件を自分が管理する事を言います。

自主管理に対して、委託管理は保有物件を自分以外の他人(管理会社)に物件の管理を任せることを言います。

要は、自主管理は自分で管理をする、委託管理は人に管理を任せる違いがあります。

自主管理と委託管理の特徴

管理の仕方として、自分で管理をするのか、人に管理を任せるのかで大まかに自主管理と委託管理の違いを説明しました。

ここからは、自主管理と委託管理のメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

自主管理のメリット

自主管理のメリットはこちらになります。

  • 管理委託費用がかからない
  • 修繕時に直接業者に依頼できるので費用を浮かせることが可能
  • 入居者の募集から全て自分で行うので物件管理のノウハウが貯まる

自主管理のメリットとしては管理会社を間に挟まずに自分で所有している物件を管理するために、管理手数料や物件の修繕時の修繕依頼を直接業者にお願いできる点がメリットになります。

要は、管理会社にお願いする分の管理費用がそのまま浮くので、費用面でのメリットが大きいです。

後は入居者の募集から全て自分で行うので、管理のノウハウが貯まる点もあります。

自主管理のデメリット

自主管理のデメリットはこちらになります

  • 入居者の募集から、クレーム対応、等全て自分で行う必要がある

不動産投資として成功させるのは、インカムゲインとして入居者からの家賃収入を上げる必要があります。

入居者が初めから入っていればいいですが、入居者が抜けた後の募集、原状回復、クレーム対応など全て自分で実施をしないといけないです。

管理のノウハウが自分にない場合、またサラリーマンで片手間で物件管理をする場合には時間的にも厳しかったりします。

特に入居者からのクレーム対応があった場合には肉体的にも精神的にも厳しいです。 

委託管理メリット

委託管理のメリットはこちらになります。

  • 管理会社に全て(一部)お任せできる

管理会社に自分ができない管理をおまかせすることができます。

具体的には不動産投資をしているあなたの代わりに入居者の募集、クレーム対応などを行ってくれます。

要は、時間的な拘束や対応の手間から開放されるところがメリットになります。

委託管理にかかる費用は、家賃の5%前後が相場です。

10万円の家賃なら5,000が管理費となります。

委託管理デメリット

委託管理のデメリットはこちらになります。

  • 管理費用が発生する
  • ずさんな管理会社だと結局は手間がかかることもある

自主管理と違って、管理会社に管理を委託することになるのでその分管理費用がかかることになります。

委託管理をする分、入居者が入っていようがいまいが、管理費用はかかってくるので収支を悪化させることにはなります。

また、管理会社に委託していたものの、管理能力の低い業者であった場合にはうまく入居者の募集ができないとか、空室が出たときに内装、設備工事を管理会社に依頼すると管理会社の利益も乗るため割高になるケースもあります。

自主管理と委託管理はどっちがおすすめ

自主管理と委託管理のそれぞれのメリットとデメリットをお届けしました。

不動産投資で収益を上げる為には、自主管理の方が委託管理よりも適してはいます。

一方で、あなたが副業として不動産投資を考えているのであれば、自主管理だと時間的にも難しい事もご理解いただけると思います。

これから不動産投資を検討している方は、まずは委託管理で管理の経験を積み、自分の中にノウハウをためて最終的に専業大家になった時に自主管理に切り替えられるように管理の経験を積むのが良いでしょう。

まとめ マンション管理は不動産投資の成功に必要不可欠

今回はマンション管理の全体像として、マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて、というテーマで記事をお届けしました。

今後、賃貸管理の奥深さや、実際に自分が賃貸管理の現場で経験したエピソード等を記事にしていく予定です。

普段勤めている現場では声を大にして言えないよう事も、嘘偽りなく発信したいと思っています。

管理会社を他の会社に変えた方がいいのか等のご相談も承れますのでご希望あれば下記フォームからお気軽にお問い合わせください。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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