不動産投資

東京で不動産投資を検討すべきエリアはどこ?都心、城北、城南、城西、城東に分けて解説

不動産投資を行うときには、色々検討することがあります。

物件はワンルームマンションがいいのか、一棟物件がいいのか。

エリアは東京?それとも大阪がいいのか。

ローンはどこで借りるも一緒?管理会社、不動産会社はどこがいいの。などなど検討すべきことはたくさんあります。

今回の記事では、不動産投資を行う上で大事な『エリア』に関して東京で不動産投資を行うならどこですべきかに関して解説します。

結論は、このエリアが強くおすすめ!という正解はありません。ただ、エリアごとの特徴はあるのでその特徴を押さえつつ、ご自身の投資できる金額を元に検討していくと良いです。

くれぐれも、東京は人口が増え続けるからおすすめですよ!新築で買っちゃいましょう!とその場で決める、などは辞めておきましょう。

東京で不動産投資を行う上で検討すべきエリアについて

東京のエリアを分けると大きく5つに分かれます。

  • 都心
  • 城北
  • 城南
  • 城西
  • 城東

当然、都心に近づけば近づくほど賃貸需要は上がります。なぜならそれだけ企業が多いからです。

一方で賃貸需要は高い反面、土地の価格物件の価格が高いのでなかなか個人が買うには高くなっていることも事実としてあるのと、家賃設定自体もそもそも高いことが多いです。

エリアを選ぶということは家賃相場にも影響する

なので、エリアを検討する時には、月々のキャッシュフローを生むかどうか、そういった目線で検討してみるといいです。

具体的には、東京駅を中心に新宿や渋谷の方に都心(西)に近づいたエリアで徒歩15分圏内の物件だと家賃は12万円くらいだとします。

一方で東京駅を中心に千葉方面(東)に近づいたエリアの物件だと家賃は8.5万円くらいだとします。

この比較をしたときに、徒歩15分という時間軸はみんな同じなのですが、家賃相場が3.5万円変わってくると、必然的に都心に近いほどハイエンドなユーザーが借り手になります。

となると、一旦空室になった時にすぐに埋まればいいですが、空室が続くと毎月その家賃近い自己資金を充てて、ローンを返済することになります。(不動産投資ローンを借りている前提)

なので、不動産投資で物件を購入するエリアを検討する時には賃貸需要を見つつ、空室のリスクが少なそうか、家賃は高すぎないか、地価は上がりすぎていないか、などを合わせて確認するようにしましょう。

東京で不動産投資を行う上で検討すべきエリア  都心

東京都心というと、言わずと知れた人気エリアです。

具体的には都心5区の千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区になります。

特徴としては、

  • 東京との人口増加率が上位トップ5
  • 23区内企業数が上位トップ5

企業数も多いゆえに、人口増加もそれに比例して賃貸需要が見事に伸びています。

参考>>不動産投資は立地が大事!首都圏で区分マンション投資を検討する時の立地のポイントを解説

一方でデメリットとすると、地価が上がっているので価格が高いのと、家賃相場も他のエリアに比べると高いです。

資産価値は落ちにくいと言えそうですが、どうしても家賃相場がハイエンド向けになるので空室時のリスクが心配にはなります。

東京で不動産投資を行う上で検討すべきエリア  城北

城北エリアは、具体的には北区、板橋区、豊島区、文京区になります。

豊島区は、池袋がありますし、文京区は都心6区というと都心5区と一緒に括られて語られるエリアになります。

城北エリアの特徴としては、

  • 多くの路線と接点がある
  • 北区や板橋区は地価上昇が緩やか

豊島区の池袋など代表的ですが、様々な路線と接点があります。JR、東京メトロ、都営地下鉄三田線、西武池袋線、都電荒川線があります。

城北エリアはこのように、多くの路線と繋がっているのは多少勤務先から通勤が遠くても利便性がそれに勝るので選ばれやすいエリアと言えそうです。

また、北区や板橋区は、地価上昇や不動産価格の上昇は緩やかなので物件価格も都心に比べると購入しやすいです。

東京で不動産投資を行う上で検討すべきエリア  城南

城南エリアは、具体的には品川区、大田区、目黒区、世田谷区になります。

いずれも人気のエリアと言えます。

城南エリアの特徴としては、

  • 多くの路線と接点がある
  • 将来性も高いエリア
  • 高級住宅街が多い

城北エリアと同じく、城南エリアは多くの路線との接点があります。

JR、小田急線、京王線、京王井の頭線、東京メトロ、都営地下鉄三田線、西武池袋線、都電荒川線、京急空港線などがあります。

例えば、品川エリアは羽田空港に近いだけでなく、新幹線の停車駅ですし、企業も多いです。加えてリニア中央新幹線の開通によっての山手線新駅の開発も進むことも期待されており、将来性も期待できそうです。

また、目黒区や世田谷区は高級住宅街が多く、治安も良いです。ほとんどの線が山手線にも繋がっていることから住環境と利便性に優れています。

東京で不動産投資を行う上で検討すべきエリア  城西

城西エリアは、具体的には中野区、杉並区、練馬区になります。

城西エリアの特徴としては、

  • 新宿・都心へのアクセスが良好
  • 地盤が優れた住宅地

中野区、杉並区、練馬区の3区はいずれも新宿、池袋へのアクセスが良好です。中野区だと、中野駅から大手町といった東京都心へのアクセスも東西線で一本で行ける良好なアクセスです。

また、この3区は地盤がしっかりしていることも特徴です。

日本は地震の多い国ですが、この3区であれば台地になっており脆弱でない地盤であるがゆえに液状化が発生しにくいと言えます。

そのため中長期で運用をすることになる不動産投資では自然災害を見据えたときに保有しやすいエリアとも言えます。

東京で不動産投資を行う上で検討すべきエリア  城東

城東エリアは、具体的には江東区、墨田区、台東区、江東区などになります。

城東エリアの特徴としては、

  • 東京駅・都心へのアクセスが良好
  • 東京オリンピックに向けた開発が活発

江東区、墨田区、台東区の3区はいずれも千代田区や中央区に隣接する地域になります。なので都心だと家賃相場が上がりますが、少し東に行くと家賃相場が少々落ち着くことを考えると利便性を鑑みても人気の高いエリアになります。

都心に隣接している一方で、都心に比べると地価、マンション価格も割安だったりします。

城東エリアだと、押上には東京スカイツリーが2012年に建設されました。

来年2020年に向け、江東区オリンピック施設も多数建設予定です。

まとめ 東京で不動産投資を検討すべきエリアをしっかり調べることが大切

今回は、東京で不動産投資を検討すべきエリアを都心、城北、城南、城西、城東に分けて解説しました。

一度かった物件をリノベーションや、内装工事でキレイにすることは可能です。

ただ、物件のエリアだけは買ったところからは動かせません。それだけに物件を選ぶエリアはとても重要です。

不動産投資で物件を購入するエリアを検討する時には上記の特徴をまずは押さえましょう。

その上で賃貸需要を見つつ、空室のリスクが少なそうか、家賃は高すぎないか、地価は上がりすぎていないか、などを合わせて確認するようにしましょう。

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