賃貸管理シリーズ

家賃交渉で値上げはできる?コツ・タイミング・相場観に関して解説㉒【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

ワンルームマンション投資家含め、不動産大家にとって家賃交渉は必ず一度は訪れる交渉事です。

入居者から家賃を上げてくれと言われることはまずなく、基本的には家賃減額交渉を更新のタイミングでされることが多いでしょう。

一方で大家目線からすると家賃は1円でも高いほうが賃貸経営を安定させることができますし、可能なことなら家賃を上げていきたいですよね。

今回は、家賃交渉で値上げはできる?コツ・タイミング・相場観に関して解説していきます。

一方で家賃減額交渉に関してもどのように対処すると良いのかも合わせて記載していきますので御覧ください。

また、現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。

参考>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

参考>>コロナショック後半年で市況はどうなった!?【現役管理会社社員が解説】

家賃交渉で値上げをできるコツ

通常は入居者から家賃減額を言われることが多い家賃交渉ですが、大家の工夫によっては家賃を値上げできる可能性があります。

具体的には

  • 相場より低い家賃で入居してもらっていた
  • 物件のリノベーションでバリューアップした
  • 共用部分の設備改善(例:宅配ボックスの設置、インターネット、等)

最も値上げの可能性があるのは、現状の貸し出し家賃が周辺の相場賃料と比べて明らかに低く入居付していた場合です。

当該物件別部屋の成約賃料、周辺競合物件の家賃相場の資料等、値上げの根拠を用意して入居者へ提示すれば、高確率で家賃の値上げが可能です。

つまり、第一に家賃を値上げするためには今の家賃と周辺賃料の比較を行ってみましょう。

リノベーションなどは退去後にしかできないので共用部のバリューアップを実施検討

部屋のリノベーションはしたいと思っても入居者の意向もあるので現実的には難しいでしょう。

一方で共用部のバリューアップに関しては管理会社が建物管理も行っている場合には可能性は上がります。

もちろん一棟大家の場合であれば一棟物件そのものが大家のものなので好きにバリューアップを図ることができます。

実施する際の注意点として、家賃を上げるということは投資効率の改善をするものなので、実施内容に対して費用とその回収にいくら家賃を上げて回収にどの程度期間を要するのかは予めシミュレーションしておくようにしましょう。

家賃交渉で値上げを申し出るタイミング

大家から家賃交渉を入居者に実施するタイミングとしては大きく2つあります。

  • 更新のタイミング
  • 入居中の任意のタイミング

一番多い家賃交渉のタイミングは更新のタイミングになるでしょう。

なぜなら、入居者も更新時に通常家賃の1ヶ月分を更新料として払うタイミングでも有り、退去を検討する時期に差し掛かっているからです。

更新のタイミングであれば、更新契約を取り交わすので、事務処理的にもスムーズに行うことができるでしょう。

家賃を上げるにしても、もともと相場と比較して低い場合であれば周辺相場と適正な家賃に戻すという説明があれば納得してもらえる可能性があります。

入居者からすると家賃が上がることは退去のひと押しになる一方で、更新時に更新料は必要になるため折衷案として更新料をいただかない代わりに家賃を戻すなどの交渉も可能です。

家賃交渉で値上げのできる金額の目安

家賃交渉で値上げのできる金額の目安になるものは、周辺の物件環境との比較が大切です。

  • 同築年数の物件の家賃状況
  • 周辺物件との比較でのストロングポイント

例えば、湘南地域でワンルームマンションを持っていたとすると、湘南地域はサーフィンをする人が多いと思います。

サーフボードを自室で飾れるような仕様にするだけでもサーファーの方が喜びそうな内装になりますよね。

他の物件との差別化をできていると家賃を上げられるきっかけになります。

バストイレ別工事も有効

入居者の属性を絞り辛い物件であれば、バストイレ別工事も有効です。

賃貸を探す上で、3点ユニットとバストイレ別では確実に賃料に差が出ます。

仮にバストイレ別工事と独立洗面台取付等のリノベーションを100万円で行ったとします。

家賃を1万円上げる事に成功すれば、年間の収益増は12万円です。

投下資金に対しての回収利回りは12%であれば、8年半で回収可能です。

当初購入した物件価格が2,000万円で6.5万円で入居してもらっていたものを1万円上げて7.5万円に戻せれば、利回りは3.9%から4.5%に改善するので、長期的に見ても非常に有効な手段と言えるでしょう。

入居者から家賃減額交渉をされたときの対処方法

入居者から家賃に関する交渉が入ったときには原則は家賃減額交渉で間違いないでしょう。

家賃減額交渉の対処方法としては

  • 更新料金を無料もしくは減額する
  • インターネット無料などのバリューアップを図る
  • 一部リフォーム、リノベーションを行う

上記によって家賃減額交渉をしてみてはいかがでしょうか。

入居者が家賃減額を申し入れるタイミングも多くは更新のタイミングでしょう。

入居してから2年経っているのでその分築年数も古くなっていることからも家賃減額が通りやすいと思っているからです。

上記のような、入居者にとって長い目で得になるような提案を行うことで家賃減額はなるべく避けられるように交渉したいものです。

家賃が一度下がってしまうとまた上げるにはそれなりのコストも掛かり、利回りも下がってしまうため一度入っていただいた入居者の満足度を上げられるように大家としてできることを行っていきましょう。

コロナによる家賃相場への影響

2020年はコロナウイルスによって働き方が変わり、オフィスが不要になった方もいるかもしれません。

一部都心から郊外、地方への移住の動きがあり、都心ワンルームマンションの単身者需要が減るとの見方もありました。

現実的には、都心の家賃相場の下落は目に見えて起きてはいません。

ただ、入居者の属性によってはコロナによって仕事が減ったりと影響のある方もいることでしょう。

もし入居者からコロナによる家賃減額や家賃支払い延長の申し出があった場合には無下にはせずに対応するようにしましょう。

状況が状況だけに助け合いの精神で一時的に家賃減額や延長を受け入れても長い目で双方にとって良い関係になり入居者の満足度にも繋がるでしょう。

まとめ 家賃交渉は値上げも見据えられる

今回は、家賃交渉で値上げはできる?コツ・タイミング・相場観に関して解説しました。

最も値上げの可能性があるのは、現状の貸し出し家賃が周辺の相場賃料と比べて明らかに低く入居付していた場合ですが、大家の自助努力によっても家賃を上げることも減額交渉を減額せずに回避することも可能です。

入居者にとって何ができるかを元に改善を重ねていきましょう。

もし、いまお持ちのワンルームマンションに関しての管理の相談、これからワンルームマンション投資を行おうと思っているけど提案が不安などあればぜひセカンドオピニオンをご利用になってみて下さい。

初回相談は無料ですので是非お気軽に相談してみてください。


ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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