賃貸管理シリーズ

マンション投資のリスク11個を管理目線から解説!事前に知ることで対策しようその⑨【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

昨年2019年の年金2,000万円問題を受けて資産運用や副業を検討している人は多いと思います。

会社員にとって資産運用にも副業にもなるものの一つにワンルームマンション投資があります。

ワンルームマンション投資の事を調べていると、色々リスクもありそうで不安、そんな気持ちはありませんか。

今回は、マンション投資のリスク11個を管理目線から解説、というテーマで記事をお届けします。

現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。

第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

最新話>>サブリース契約とは?逆サブリース!超サブリース!に気をつけろ!その⑧【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

ワンルーム投資の11個のリスクとは

ワンルームマンション投資に限らずどの資産運用でもリスクは必ずあります。

ワンルームマンション投資もリスクとしてはありますが、事前に把握し対策をすることで予め発生するリスクに備えることができます。

ワンルームマンション投資のリスクはこちらです。

  • 空室リスク
  • 退去内装工事(原状回復工事)リスク
  • 家賃下落リスク
  • 設備故障リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 修繕積立金値上げリスク
  • 災害(水災、地震)リスク
  • 事故(死亡・火災・漏水)リスク
  • 金利上昇リスク
  • 物件価格下落リスク
  • 時間リスク

具体的に見ていきます。

空室リスク

不動産投資をするということは、購入した物件に対して入居者をつけて入居者からの家賃収入を元にローン返済をしていきます。

入居者が入らない、もしくは入ってから退去してしまうとその間の家賃収入がなくなるので空室リスクは不動産投資家が最も気にするリスクの一つです。

空室リスクの対策

空室リスクの具体的な対策はこちらです。

・好立地の物件

・良質な管理会社(入居率高い)

好立地の特徴は駅から徒歩10分以内は必須で、加えて再開発が見込める市域であることなどです。

都内23区においてはエリアごとの特徴もあるので物件購入前に確認しておきましょう。

退去内装工事(原状回復工事)リスク

空室リスクに合わせて発生するリスクの一つに退去内装工事(原状回復工事)リスクがあります。

退去に伴って内装工事をする必要があり具体的にはクロスの張り替え等が退去によって発生します。

現状回復するためには自己資金を使って行う必要があるので、投資をしてからそんなのがあるのは知らなかったとなると計画にも影響が大きいので先に知っておくことが大切です。

退去内装工事(原状回復工事)リスクの対策

退去内装工事(原状回復工事)リスクの具体的な対策はこちらです。

・入居期間の確認

・敷金償却特約をつける

・内装工事保証プランが付帯されている管理会社の選択

・空室を避ける

ワンルームマンション購入時に入居中であればいつから入居しているのかを確認することが大切です。

最近入居した場合だとすぐに抜けることはないかもしれませんが、入居後2年近いと更新のタイミングで抜けることもあるので注意が必要です。

敷金償却特約を付ければ、預かり敷金を全額リフォーム費用に充てる事が可能です。

敷金がリフォーム費用を上回れば、収益になる事もあります。

償却できる金額の目安は1~2ヶ月、中には4ヶ月以上設定されている場合もありますが、その場合はあまりに高額な償却として消費者契約法に違反する場合もありますので注意ください。

内装工事保証とは、退去のたびに発生するリフォーム費用を保証してくれます。

家賃下落リスク

マンション限らず、不動産は毎年経年劣化をしていきます。

土地の価格は上がっても、物件の建物の価値は必ず下がるので結果的に家賃も下がります。

具体的な家賃の推移は下記グラフを参照ください。

図表1.タイプ別築年数別の理論賃料指数(東京23区)
引用:三井住友トラスト基礎研究所  経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

家賃が下がることを念頭に事業計画を組むようにしましょう。

家賃下落リスクの対策

家賃下落リスクの具体的な対策はこちらです。

・好立地物件を選択

・資産価値の下がりにくい物件を購入 

・中古物件を購入(築20年前後を狙う)

繰り返しですが、不動産は物件の立地が大事です。

内装は後から変更できますが、立地は変更できませんので好立地の物件を選ぶようにしましょう。

資産価値の下がりにくい物件は好立地に紐つきます。

先ほど築年数によって家賃は下がっていくと記載しましたが、築20年からは家賃は横ばいになります。

好立地の築20年前後の物件を狙うと大きな家賃下落リスクは避けられるかも知れません。

中古マンションの購入に関してはこちらの記事にも詳しく記載していますのでご覧になってみてください。

参考>>中古ワンルームマンション投資で検討すべき3つのこと

設備故障リスク

家に住んでいると設備の故障はつきものです。

夏の暑い日にエアコンをつけようとすると故障している、シャワーからお湯がでない等。

設備の故障に伴う交換費用もオーナー持ちになるため事前にリスクを認識し対策が必要になります。

設備故障リスクの対策

設備故障リスクの具体的な対策はこちらです。

・高額設備を避ける

・設備保証プランが付帯されている管理会社選ぶ

そもそも高額設備のついている物件を避けましょう。

高額設備に関してはこちらの記事にも詳しく記載していますのでご覧になってみてください。

参考>>買ってはいけない物件とは!?ワンルームマンションで見極めるべき点を管理目線で解説その⑦【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

設備保証プランを付帯している管理会社もありますのでどうしても心配な方はそれで対応することも一つです。

ただし管理委託費は上がるのでリスクは減りますが月々のリターンは減ってしまうので、予め設備交換も見据えて貯蓄を行い対策しましょう。

家賃滞納リスク

入居者が入っていても、家賃を延滞する可能性があります。

特に今のようなコロナウイルスのような状況になると家賃滞納リスクは上がります。

家賃滞納を入居者もしたくて行っているわけではないですが、滞納が発生することも見越してリスク対策をする必要があります。

家賃滞納リスクの対策

家賃滞納リスクの具体的な対策はこちらです。

・保証会社

・連帯保証人

・滞納保証付管理会社

延滞をしたときに入居者から家賃の振り込みをしてもらうことが一番良いですが難しい場合には上記の会社や人から家賃分を得られるようにしましょう。

特に多くの場合は入居時に連帯保証人をつけているので連帯保証人に連絡し一時立て替えしてもらうことも手段になります。

平時の場合は上記のように保証会社と連帯保証人にて対応が可能ですが、震災時や現状のコロナウイルスに伴う経済危機などの有事の際は注意必要です。

保証会社も倒産する可能性や連帯保証人も支払いが困窮する可能性もあり得ます。

有事に備えた対策としては体力のある滞納保証付きの管理会社に依頼をすることでよりリスクを抑えられます。

今回のコロナショックに伴う管理目線での対策はこちらの記事に詳しくまとめていますので是非ご覧ください。

参考>>コロナショックを乗り越えろ!コロナショックで想定されるマンション管理のポイントを解説!その⑤【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

修繕積立金値上げリスク

マンションを賃貸しているときには管理費を多くの入居者は毎月支払っていると思いますが、マンションを購入した人は修繕積立金を払う必要があります。

修繕積立金は、将来の修繕に備え、共用部分の修繕工事を行うために毎月一定額を積み立てられる資金を差します。

修繕積立金は一生涯同じ金額ではなく多くの場合は経年劣化を見据えて上がっていきます。

上昇するリスクを予め把握しておきましょう。

修繕積立金値上げリスクの対策

修繕積立金値上げリスクの具体的な対策はこちらです。

・重要事項調査報告書の確認

・長期修繕計画の確認

・値上げ前提でシミュレーション

マンションの購入前に重要事項調査報告書を確認したり、長期修繕計画の確認を行いましょう。

また他のリスクでもありますが、将来状況が悪化することを前提にシミュレーションをすることは非常に大事です。

修繕積立金については築15年前後の大規模修繕が必要になるタイミングで見直しが入るケーズが多いため物件の築年数も確認しておきましょう。

災害(水災・地震)リスク

日本は特に地震の多い国と言われています。

不動産を所有するうえでのリスクは、地震リスク含め自然災害の起こるリスクです。

こればかりは自分ではどうしようも予見できませんが、対策を取ることもできます。

災害リスクの対策

災害リスクの具体的な対策はこちらです。

・新耐震基準(昭和56年・1981年)以降の物件を購入

・保険に加入

・2階以上の物件

1981年以降は新耐震基準で物件を建てています。

まずは新耐震以上の物件を選ぶようにしましょう。

保険は地震保険、火災保険で地震や水害に対処できますので入れるときに入っておきましょう。

最後に1階部分が水害被害を受けやすいため1階は避けると万が一のリスクを避けられます。

あなたの日常でも事故にあうリスクはあります。

入居者が自室内でリスクに遭遇することも視野には入れておきましょう。

事故(死亡・火災・漏水)リスク

事故リスクは入居者が室内でなくなることや火事を起こす、漏水事故を起こすといったリスクです。

入居者の注意を促すことで一程度防げることでもありますが、予見できずに起こるのが事故です。

事故が起こっても良いように対策を行いましょう。

事故リスクの対策

事故リスクの具体的な対策はこちらです。

・保険に加入

保険に加入することで火災や死亡リスクにも備えることが可能です。

死亡リスクは可能性は低いとはいえ気になる方は保険で対処しましょう。

漏水事故は通常の火災保険だけでは対応しきれないので、将来のリスクに備えて施設賠償特約をつけることを強くお勧めします。

漏水事故についてはこちらの記事に詳しくまとめていますので是非ご覧になってみてください。

参考>>マンションの天井からの水漏れ!漏水被害の対処は管理会社の腕の見せどころその④【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

金利上昇リスク

不動産投資を始める時には、不動産投資ローンの借入金を元に不動産投資を始める方が多いです。

中には現金一括で購入される方もいますが、ローンを変動金利で借りたの場合には将来金利上昇リスクがあります。

金利上昇リスクの対策

金利上昇リスクの具体的な対策はこちらです。

・繰上返済

・借入金額の調整

・固定金利を選択

不動産投資をしていて、ローンの返済を無くしたければ繰り上げ返済をしていくことは一つの選択肢になります。

また購入時に借入金額を少なくできるように自己資金を多く充てることも手段です。

金融機関にもよりますが固定金利で借りることもできるので固定金利で借りると金利上昇リスクは0にできます。

不動産投資の魅力はローンを借りて大きな金額で投資をできるところなので変動金利の上昇リスクはあるのものの現状の低金利の旨みをしっかり活用して運用していきましょう。

物件価格下落リスク

経年劣化で家賃が下がる理由に不動産の物件価値が下がることを記載しました。

物件価格が下がることは購入後ローンがある場合にローン残債を上回れないリスクにもなります。

物件価格下落リスクの対策

物件価格下落リスクの具体的な対策はこちらです。

・好立地

・駅近

・賃貸需要のある土地

・リフォームやリノベーションを実施

物件の立地は変わらないため良い立地を選ぶことは鉄則になります。

その上で不動産の物件価格の下落は物件自体を作り変えない限り難しいので、築年数が経ったタイミングでリフォームやリノベーションをすることで価値を上げることが可能です。

まずは良い立地の物件を探しましょう。

時間リスク

最後のリスクは時間リスクです。

ある意味あなたが最も大事にして向き合うべきリスクかもしれないです。

時間だけは誰しも平等にありますが使い方次第で実るものも実らなくなります。

時間リスクに考え方

最後は対策ではなく考え方を記載します。

時間だけは全員に等しく与えられますが、有効に使えるかどうかはあなた次第です。

色んなリスクがあるが、恐れて行動出来ないのが一番のリスクになります。

どんな事もリターンを求めれば、必ずリスクが発生します。

例えば、車で目的地に向かおうと思えば、事故、故障、経費リスクは必ず発生しますよね、実はそれと同じです。

情報をしっかり集めて事前準備を行うことは望ましいですが、合わせて行動してみましょう。

どうせ将来不動産投資でマンション投資を行うのであれば早いに越したことはありません。

実際に行動してみると座学と違うことも経験できてその経験が長い目で見たときにあなたのあらゆるリスクを下げてくれることでしょう。

まとめ マンション投資のリスクを認識して行動しましょう

今回は、マンション投資のリスク11個を管理目線から解説、というテーマで記事をお届けしました。

マンション投資限らず、投資にはリスクがつきものです。

そのリスクを知らずに行うのと知ってから行うのではリターンも学びも異なります。

今回の記事でリスクを把握しその対策を知っていただければ幸いです。

もし今不動産投資を検討している、すでに行っていてお悩みがあればいつでもワンルームドクターにご相談ください。

第三者の目線で無料でアドバイスをいたします。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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