ワンルーム投資にかかるランニングコストを3つに分けて紹介！
ワンルームマンション投資家の皆さん、物件を買ったらそれで投資完了。
あとはほったらかしと思っていませんか？
ワンルーム投資を成功させるには、それは、入ってくる収入のみではなく、かかる必要経費についてしっかり押さえておくことがカギなんです。
つまりは、どう「うまく運営するか」がとっても大事ということですね。
それでは解説していきます！
ランニングコストの種類
ワンルーム投資でかかるランニングコストはたくさんあるので、まずは大きく３つに分類してみましょう。
【①毎年必ず支払うもの】
賃貸管理委託手数料、建物管理費、修繕積立金、ローン返済金、固定資産税、都市計画税
【②入居者が出たり入ったりする度にかかるもの】
原状回復費用、広告料
【③数年に一度、もしくは突発的にかかるもの】
設備交換費、火災保険
設備交換費が盲点になりがちで、ある日突然膨らんだ風船がバチンとはじけるように発生し、キャッシュフローに大ダメージを与える存在なので要注意です。
では、上から順に１つずついきましょう。
毎年かかる費用
まずは「毎年必ず支払うもの」から。毎月と比べて支払いのスパンが長いため、定期的にキャッシュフローと合わせてチェックすることをおすすめします。
管理委託手数料
ほとんどのワンルーム投資家は、サラリーマンなどとの兼業で始めることでしょう。そんな方は賃貸管理委託手数料を払うことになります。
本業があるということは、そのお仕事だけで十分忙しいですよね？家族サービスの時間も大事でしょう。そんな方は賃貸管理を管理会社に任せないと大変です。
入居者からくる突然の電話や、退去後の新しい入居者募集など、兼業で行うにはなかなかハードルが高いのが事実だからです。
管理費用の月額は1,000円とかで受けてくれる会社もあります。だいたい相場は3000円の定額だったり、月額家賃の5%だったりです。
もっと高く管理費を払って（家賃の10%、20%など）空室保証をしてもらうサブリース契約というものもありますが、家賃自体がどんどん弱気になっていったり、やめたくてもやめられなかったりするデメリットがあります。
管理費・修繕積立金
建物管理費と修繕積立金はマンション投資ならではの出費です。
上段の賃貸管理費と混同しがちですが、この管理費は廊下やエレベーターなどの清掃や保守、照明交換に使われるものです。修繕積立金も給排水管や外壁塗装など、みんなで使う部分の修繕に使われます。
築浅ワンルームであればだいたい合わせて1万円くらい。修繕積立金に関しては、築年数が経つにつれてどんどん上がっていきますので注意が必要。「なぜ上がるのか」というと理由はシンプルで、古くなるにつれてメンテナンスしなくてはならない場所がどんどん増えるからです。
どのくらいが適切なラインかは、国交省のガイドラインを参考にしましょう。都内のワンルームマンションのような小規模なものであれば、218円/㎡・月が目安。
ローン返済金
毎月ローンを支払わないといけないというのは、ワンルーム投資は多くの方がローンを使って行うのでイメージはつきやすいでしょう。
この返済金のうち、利息部分しか経費に入れられないので、やっかいな存在です。しかも月1万円、2万円など収支がマイナスになる状態でローンを組んじゃう方がいますが、それが数十年続く未来を想像したことがありますか？
「ワンルーム投資は年金代わりや生命保険代わりになるのだから、収支がマイナスになる部分は保険料と考えましょう」
みたいな営業マンのトークを鵜呑みにせず、本当にずっと払っていけるのかをよく考えましょう。
固定資産税・都市計画税
固定資産税はワンルームマンションだと3万円～7万円くらいです。これを年に4回分割して納めます。これは毎年必ず払うものなのに、営業マンが作るシミュレーションでランニングコストに入っていない場合があるので要注意です。
表面利回りでなく、ネット利回りや、実質利回りをしっかり把握しましょう。
定期的にかかる保険料など
保険料は毎年ではありませんが、火災なら10年に1回、地震は5年に1回更新がやってきます。一括見積サイトなどを使って安い会社を見つけましょう。
火災保険・地震保険の保険料
金額をイメージしてもらうため、築10年くらいのワンルームマンション（25平米）に火災500万円、地震250万円の保障を持たせようと、ある会社で試算してみました。
火災は10年で約20,000円、地震は5年で28,000円くらい（2020年時点）。地震保険は年々高くなってきているので要注意です。
入退去時に発生する費用
「人が退去したらそのまま次の人がすぐ入る」というわけにはいきませんよね。生活感が消えるようにお部屋をキレイにしなくてはなりませんし、次の入居者も都合よくすぐ現れるとは限らないので、広告費も場合によっては必要です。
原状回復費
原状回復とは元通りキレイにする作業ですが、通常の使用状況なら家賃の0.5か月分～2か月分程度かかります。この費用はお部屋が広いほど高いので、都心の小ぶりなワンルームなら費用が抑えられます。
設備入替費
次に冒頭で要注意と言った設備入替費です。お部屋にはエアコンや給湯器など様々な設備が付いていますよね。これらは当然経年劣化でいつか使えなくなるので入れ替えが必要です。
ワンルームなのでファミリー向けよりは安いですが、けっこういいお値段がするものばかりなので、金額のイメージを把握しておくといいでしょう。
【参考例】
エアコン・・・7万円前後
給湯器・・・11万円前後
電気温水器・・・27万円前後
フローリング・・・8畳くらいで10万円前後
キッチン・・・40万円前後
トイレ・・・20万円前後
ユニットバス・・・50万円前後
いずれもせっかく積み上げてきたキャッシュフローが、一瞬で吹き飛んでいきそうなものばかりですよね。しっかり耐用年数を悲観的に見積もり、前もって準備しましょう。
広告料
最後は広告費です。ワンルーム投資の広告費ってなんだろうと思うかも知れません。広告費を支払う先は賃貸管理会社です。
オーナーが広告費を家賃の1か月分や2か月分払ってあげると、入居者がつきやすくなるんです。これも家賃が8万円の場合で、2か月分となると16万円なので馬鹿にできません。
まとめ：買ってからもランニングコストはしっかり意識しよう
たくさんの経費を一気に紹介したので、こんなにかかるのか、とちょっと落ち込んでしまいましたか？
今回伝えたかったのは、マンション投資とは買って終わりではなく、「しっかりランニングコストを意識して、下げられるところは下げる努力をしないと儲からないよ」ということなんです。
ワンルーム投資ならこの程度で済みますが、アパート丸ごと一棟の投資だとさらに大きな額になるので、ぜひ参考にしてください。
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