セカンドオピニオンから見る不動産投資業界のブラックBOXとは？【中身を公開】
あなたは不動産業界にどんなイメージをお持ちですか？
なんだかブラックBOXな部分が多い気が…と思う方は多いことでしょう。今日はそんなブラックBOXな部分（業界の裏側）が少しでもクリアになるように解説します。
不動産業界はブラックBOX
投資用のワンルームって都内のいい場所だと2000万円～3500万円と、エリアや築年数、管理状況などによって様々な価格で売られています。
ではその価格がどうやって決まって、どのくらい業者利益があり、何年くらい持ったら投資家にとっての利益が出そうなんでしょうか。
不動産価格の妥当性は大変分かりづらく、少しでも価格決定に至る裏側を知ってもらうためにこの記事を書きました。
不動産投資業界は高価格で利益を乗せやすい
不動産投資業界は1点もの特有の分かりづらさや、高価格であることから、「実は利益がだいぶのっかっている」という状態になりやすいです。
物件を買う前に第三者意見を取り入れないと、めちゃくちゃ利益ののった、高い物件を買わされかねません。実際にどのくらい高い物件を買ってしまう可能性があるのか、例を見てみてください。
新築ワンルーム投資用不動産の収益構造イメージ
中古市場に出回ったら1800万円ほどの価値なのに、新築時3000万円で売り出されている事例です。
つまり実際の不動産価値と販売価格の乖離が非常に大きいということです。これじゃ投資家にとっての利益なんて出ないですよね！？
新築ワンルームマンションは失敗しやすい
新築ワンルームにはこういった傾向が強く現れるんです。「もちろん新築物件は全部こんな感じです」とは言いません。
ただ、もしあなたが新築ワンルームを買おうとしている場合は、念のため不動産に詳しい専門家にセカンドオピニオンを求めるべきです。
現在提案されている内容をふまえ、別の視点から比較案を出してくれるでしょう。
中古ワンルーム 投資用不動産の収益構造イメージ
こちらは中古投資ワンルームマンションを買った場合によく見られる収益構造です。新築より実際の価値と販売価格の乖離が少ないのが分かりますか？
つまり不動産投資で利益を挙げようと思うのなら『中古を推奨します』ということです。
まとめ：中古ワンルームマンションも物件の目利きが重要
ただし、価格がこなれているからと言って、中古なら何でもOKというわけではありません。価格が適正がどうかという判断は、エリアと築年数だけでは判断できないのです。
ワンルーム投資には建物自体のリスクがあります。管理状況や修繕積立金が適正に積みあがっているかなどが重要なんです。
安いけど管理が破綻している物件を買っちゃった…なんてことにならないよう、売り手以外の専門家にも物件を分析してもらうようにしましょう。
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