購入後のノウハウ

オーナー・入居者様必見!礼金0、フリーレント付物件の仕組みとは!?その㉕【現役管理会社社員が語る】

引っ越しを検討している中で、よく街中で、礼金0円、敷金0円、家賃1ヵ月無料のフリーレントがついてる物件を見ることがありますよね。

入居者からすると、安く住めるのでラッキーですが、どのような仕組みでこのようになっているのかご存知でしょうか。

今回は、オーナー・入居者様必見!礼金0円、フリーレント付物件の仕組みとは、というテーマで記事をお届けします。

私のコラムはこちらからご覧いただけます。

第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

最新回>>賃貸物件でお湯が出ない!対処方法や原因とは?その㉔【現役管理会社社員が語る】

賃貸募集の仕組み

まず、入居者が物件を探すときには物件掲載サイトなどを検索して不動産会社に問い合わせをすることになると思います。

何気なく使っている物件探しに関して、そもそも賃貸募集の仕組みは大きく2つあります。

  • オーナー自身で募集をする
  • 管理会社に任せて募集をする

原則は後者の管理会社に任せて募集をすることになります。

それぞれの募集のメリット、デメリットを確認していきましょう。

自分で募集をすることのメリット

自分で入居者を募集することのメリットは、管理会社への手数料を抑えることができる点にあります。

不動産投資の経験が豊富で、自主管理をできるようなオーナーが取れる選択肢になるでしょう。

自分で募集をすることのデメリット

自分で募集することのデメリットは、入居者の内見担当や入居者の審査などしないといけない点にあります。

あなたが持っている物件が自宅の近くにある場合は何とか対応をできるかもしれませんが、遠方にある場合にはクイックに入居者対応ができない可能性が高いです。

また、入居者審査も大変なので現実的に自分で募集をすることは難しいと言えそうです。

管理会社に任せて募集をすることのメリット

管理会社に任せて募集することのメリットは、入居者募集にかかる業務を管理会社に代行してもらえる点にあります。

具体的には、仲介業者に自分で回らなくてよいことや、募集家賃の査定、早期空室解消にも動いてくれる点などがメリットになります。

もちろん、あなたが目にする物件掲載サイトへの記載や、室内写真の撮影も代行してくれます。

管理会社に任せて募集をすることのデメリット

管理会社に任せて募集することのデメリットは、手数料がかかる点にあります。

管理会社に毎月支払う管理費がこういった入居者募集にかかる費用も内包されています。

デメリットが費用がかかる点くらいなので、サラリーマン大家の場合は管理会社に入居付け含め管理を依頼することが現実的な選択肢になるでしょう。

また、もし依頼している管理会社が仕事をしない場合には管理会社の変更を検討すると良いでしょう。

管理会社の変更に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますのでご覧になってみてください。

参考>>管理会社は後から変更できる!変更することのメリット・デメリットを徹底解説!その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

礼金・敷金・家賃1ヵ月(フリーレント)0円の仕組み

本題の、礼金0円、フリーレント付物件の仕組みですが、結論としてオーナーか管理会社が入居者の代わりに負担をしていることにあります。

オーナーからすると、自分が負担することになるのでメリットが少ないように感じられるかもしれませんが、入居付けの差別化になり結果的に早く入居付けをできる点はメリットになります。

入居者からしても、本来他の物件だと徴求されていた礼金、敷金、家賃1ヶ月分が無料になるのでお得しかありません。

なお、入居者募集を行う仲介業者は入居が決まった方からの仲介手数料を頂いていますが、こちらに関してもオーナーが仲介業者に広告料を支払うのであれば入居者に対して仲介手数料を割引するケースもあります。

礼金・敷金・家賃1ヵ月(フリーレント)0円のデメリットはない

礼金・敷金・家賃1ヵ月(フリーレント)0円の物件の中には、空室が長引いている物件という点はあるかもしれません。

ただし、入居者からするとすでに原状回復済みの物件が安く住めるという点ではメリットでしかないです。

筆者の私も、引っ越しの際にはフリーレントや礼金0円の物件を探しています。

家具家電付きもある

最近は、礼金・敷金・家賃1ヵ月(フリーレント)0円ではなく、家具家電付きで差別化を図る物件もあります。

中には両方行うオーナーもいますが、家具家電はについては注意が必要です。

人によっては好みが合わないものをプレゼントされても迷惑に感じる人もいるので、デザイン等には注意が必要です。

差別化を狙うのであれば商品券などのプレゼントで入居者に選んでもらえるようにするのも良いかもしれません。

オーナー目線では空室対策に積極的に利用価値あり

オーナー目線からすると、家賃が下がることは中長期的にデメリットになります。

なぜなら、家賃が下がると将来の売却価格に大きな影響を与えるからです。

例えば家賃90,000円の物件を利回り5%で売却を検討すると価格は2,160万円になります。

本物件の家賃をたった5,000円ですが減額をして家賃85,000円の物件を利回り5%で売却を検討すると、何と価格は2,040万円となり、120万円も価格の差が出てしまいます。

たかが数千円の差でも、中長期で見ると売却時に大きな差になるため要注意です。

家賃を下げるよりは礼金0円、フリーレントを付けることで家賃を維持して入居付けができる可能性があるため、積極的に活用しても良いでしょう。

まとめ 家賃を下げずに入居付けを早期に行うことは重要

今回は、オーナー・入居者様必見!礼金0円、フリーレント付物件の仕組みとは、というテーマで記事をお届けしました。

オーナー負担で行う施策になり短期的にはデメリットに見えるかもしれません。

入居付けに時間がかかりそうな場合は、家賃を下げずに早期入居付が狙える可能性がある点から活用を検討してみましょう。

もしこれから不動産投資をしようとしている中、提案を受けている物件が本当に良いものなのか判断がつかない際にはワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみて下さい。

初回面談は無料で承ります。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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