不動産投資を成功させるためには想定されるリスクに対する対策が大切です。
発生確率の高い空室リスクへの対策は、不動産投資家なら全員が注力しますが、発生確率の低い家賃滞納への対策は見落としがちです。
家賃滞納リスクを減らせる対策として家賃保証会社(賃貸保証会社)があります。
今回は、家賃保証会社とは、オーナーと入居者それぞれのメリット・デメリットに関して記事をお届けします。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
最新話>>善管注意義務とは？不動産を持つ人も賃貸する人も知っておきたいことその⑯【現役管理会社社員が語る】
家賃保証会社とは
家賃保証会社とは、入居者が家賃を延滞したときオーナーに対して立替え払いをしてくれる会社のことを指します。
家賃支払いの連帯保証をする代わり、契約者（借主）本人から保証料を手数料として受け取ります。
家賃保証会社の活用によってオーナーは滞納のリスクを下げることができます。
家賃保証会社とサブリース(賃料保証)は別
家賃保証会社は、入居者が家賃滞納した時、入居者の代わりに滞納分家賃を払ってくれます。
つまり性質としては、連帯保証人と同じ立場になります。
一方サブリース(賃料保証)はサブリース契約を締結した管理会社から、入居中、滞納、空室時等、賃貸の状況問わず、一定額の家賃が払われ続ける仕組みです。
つまりサブリースは転貸借契約になりますので、家賃保証会社とは全くの別物になります。
サブリースは一見空室リスクや滞納リスクを無くせる魅力的な仕組みのように感じますが、注意が必要です。
記憶に新しいかぼちゃの馬車問題では、無理な条件でサブリースを行った結果、会社が倒産し、オーナーは破産に追い込まれる事態になりました。
サブリースに関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>サブリース契約とは？逆サブリース！超サブリース！に気をつけろ！その⑧【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
家賃保証会社の審査とは
家賃保証会社の審査は、入居者に対する本人確認を行います。
具体的には下記を確認します。
- 勤務先
- 本人確認
- 現在住んでいる自宅の入居期間
- 転居理由
- 過去の滞納履歴
家賃保証会社の活用によって連帯保証人なしでも入居する事が可能です。
ただし、家賃保証会社によって審査は異なります。
家賃保証会社の活用メリット：オーナー
オーナーにとって家賃保証会社を活用するメリットはこちらです。
- 家賃滞納リスクが無くなる
オーナーにとっては、入居者をつけて良いかどうか保証会社の審査を入れることになるため、安心して入居付けをすることができるだけでなく、家賃を延滞されたときのリスクヘッジをすることが可能になります。
家賃保証会社の活用でデメリット：オーナー
オーナーにとって家賃保証会社を活用するデメリットは現状は特段ありません。
以前は、家賃保証会社を利用することによって審査を嫌がる入居者もいることから入居付に支障が出るケースもありました。
現在はほとんどの管理会社が家賃保証会社の活用をしているため入居付けでデメリットになることもないです。
家賃保証会社の活用でメリット：入居者
入居者にとって家賃保証会社を活用するメリットはこちらです。
- 連帯保証人を立てる必要が無い
身寄りの少ない人や、連帯保証人を立てたくない人、水商売やアルバイトの人も連帯保証人を建てることなしで入居することが可能になります。
家賃保証会社の活用でデメリット：入居者
入居者にとって家賃保証会社を活用するデメリットはこちらです。
- 保証料ががかる(家賃の50％程度)
- 自分で家賃保証会社を選択できないケースが多い
入居時に保証料が家賃の50%程度かかります。
一見高いですが、今ではほとんどの管理会社で家賃保証会社を採用しているので入居者側とすると利用せずに済ませることは現状難しいでしょう。
また、今回指定されている家賃保証会社以外を活用したくても予め決まっているケースが多いため変更も難しい点もデメリットと言えそうです。
実際に滞納が起きた場合
家賃保証会社それぞれの滞納保証の規定に基づき、滞納分の補償請求を行います。
代位弁済請求書の提出を求められる事が多く、滞納家賃額、滞納者の情報、滞納解消した日時の報告等、保証会社と協力しながら滞納を解消していきます。
自主管理の場合は上記内容を全て自分自身で対応しなければいけませんが、管理を委託していれば委託先の管理会社が全て対応してくれます。
多くのワンルーム投資家においては委託管理をしているので管理会社におまかせしていれば良いですが、管理会社の動きが悪い場合には変更の検討をしても良いかもしれません。
管理会社の変更に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>管理会社は後から変更できる！変更することのメリット・デメリットを徹底解説！その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
また、良い管理会社の見分け方も不動産投資を成功させるためには必須条件です。
良い管理会社の見分け方に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>不動産投資を成功に導く良い管理会社の選び方その⑫【現役管理会社社員が語る】
まとめ 家賃保証会社はオーナー、入居者それぞれにメリットあり
今回は、家賃保証会社とは、オーナーと入居者それぞれのメリット・デメリットに関して記事をお届けしました。
家賃保証会社はオーナーにとっても、入居者にとってもメリットの大きい仕組みになります。
今回の記事が不動産投資における、家賃保証会社のオーナー側、入居者側それぞれからみたメリットとデメリットに関して少しでも参考になれば幸いです。
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