分譲マンション投資って何？ワンルーム投資との違いも解説
不動産投資の中でもワンルーム投資を耳にされたことは多いでしょう。一方で分譲マンション投資はご存知でしょうか。うまくいくと、ワンルーム投資以上に売却益を狙いやすい投資方法である一方で簡単にはいかない注意点もあります。
今回は、分譲マンション投資って何？ワンルーム投資との違いも解説していきます。
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分譲(ファミリー)マンション投資とは
分譲マンション投資は、いわゆるファミリー向けのマンション1室に対して投資を行う方法です。区分マンション投資という意味ではワンルーム投資と同じですが物件の平米数が分譲マンションの方が大きいため出口(売却時)に大きな違いが出てきます。
具体的にはこちらです。
- 住宅ローンが使える平米数
- 住宅用で購入するよりも安く買える可能性
住宅ローンが使える平米数
分譲マンションはワンルーム投資と異なり30㎡以上の物件になることが多く、ファミリー向けの物件となります。
住宅ローンは最低でも30㎡以上であることが必須となるため、出口のタイミングで投資物件で購入していたとしても空室時に居住物件として売却することで物件価格を高くして売却できる可能性があります。
ただし、30㎡~40㎡などの物件で購入すると売却時に買い手が限られることになるため少なくとも40㎡以上、できれば2LDK以上の物件を狙うようにしましょう。
なお、2021年の住宅ローン控除の条件は一部変更になっており条件付きで40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が活用できるようになっています。
参考>>【2021年】住宅ローン控除(減税)とは？条件緩和で単身者も使いやすく！
住宅用で購入するよりも安く買える可能性
ワンルーム投資も分譲マンション投資も入居中で購入する場合には条件は同じで内見はできません。一方で分譲マンションが空室状態で売りに出されている場合には投資用でも居住用でも購入できます。
その際に、空室時と入居中の場合では入居中で買うことで安く買える可能性があります。なぜなら、入居中の物件は内見ができないことや、購入後のリフォーム費用が掛かるからです。
その為、入居中の分譲マンションを投資用で購入することができるのであれば居住用で購入するよりも安く購入することができるということです。
購入後は家賃収入を得て、空室後にリフォームをして再度賃貸に出すことも居住用として売却することもできるということです。
売却時には投資用で購入できた金額の10%~20%程度の価格を上昇を見込むことができるでしょう。
不動産投資の2つ利益
不動産投資で利益を出す考え方は大きく2つあります。
- インカムゲイン(家賃収入)
- キャピタルゲイン(売却益)
インカムゲインに関してはイメージが沸きやすいでしょう。いわゆる家賃収入のことを指します。ただし、家賃収入がまるまる利益になることは少なく、ローンの元利金や管理費修繕費、固定資産税などの費用を家賃収入から支払ったのちに利益になります。
キャピタルゲインはわかりやすくいうと、購入時の価格よりも高く売却できることで利益になります。
分譲マンションではキャピタルゲインが狙いやすい
ワンルーム投資でも分譲マンション投資でも資産価値は経年と共に下がっていきますが分譲マンションの場合投資用で購入で来ている場合は元より物件価格が安いことが多いです。
その為、ワンルーム投資に比べるとキャピタルゲインは狙いやすいと言えるでしょう。
もし損失を出すとするならば想定よりも高い金額で購入してしまっている、もしくは賃貸で貸し出しにくいエリアで購入しているケースになるでしょう。
分譲マンション投資で投資用で購入した後に居住用で売却することができるのであればうまくキャピタルゲインを狙うことができるでしょう。
分譲マンション投資の注意点
ワンルーム投資と比較すると、出口の面で優れているように思えますが注意点もいくつかあります。
- 投資用ローンで購入する際には頭金が多く掛かりやすい
- 住宅ローンで購入した物件は投資用に切り替えないといけない
具体的に見ていきます。
投資用ローンで購入する際には頭金が多く掛かりやすい
ワンルーム投資を、不動産会社が販売する物件を直接購入する場合は提携ローンの活用によって頭金を限りなく少なく投資をすることができます。
一方で分譲マンション投資の場合、多くは仲介物件での購入になるため提携ローンの活用ができず頭金が必要になるでしょう。
具体的には物件価格の17%~27%程度の頭金が必要になるでしょう。
もし、不動産会社から直接物件を購入できる可能性があっても仲介物件で購入するよりもどうしても割高になるため物件価格を安く購入できる利点が薄れてしまう点は注意が必要です。
住宅ローンで購入した物件は投資用に切り替えないといけない
分譲マンションを居住用で購入している方もいることでしょう。その際には、不動産投資ローンではなく住宅ローンで購入しているはずです。
分譲マンションを住宅ローンで購入してから賃貸に出す際にはそのままでは貸し出せないため注意が必要です。
気を付けるべきは、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。
住宅ローンは2016年のマイナス金利の導入以降金利が下がり続けており今では変動金利0.3%台で借り入れすることもでき、不動産投資ローンの最安金利帯が1.6%前後を考えると約5倍の開きがあります。
金利が低い分、住宅ローンで購入した分譲マンションをそのまま貸し出しできるのであれば最も効率の良い不動産投資にすることができますが、住宅ローンの物件を賃貸に出すことは違反になります。
最悪のケースでは金融機関より一括弁済を求められるため借り換えを行ってから貸し出すようにしましょう。
将来自分が住む前提で購入することはあり？
分譲マンション投資に魅力を感じた方の中で、将来自分が住む前提で分譲マンション投資を検討される方もいるのではないでしょうか。
もし将来住む前提であれば初めから住宅ローンを活用して購入する方が良いでしょう。
理由は、入居者がすぐに退去してくれるかはわかりませんし、物件によっては住宅ローン控除を活用できることや金利がそもそも5倍も違うことなどがあります。
分譲マンションに住みたいと思った場合には住宅ローンで購入し、その後賃貸に出したいのであれば不動産投資ローンに借り換えを行ったのちに貸し出すようにしましょう。
ただし売却される場合には居住用で売却することが肝に銘じておきましょう。
まとめ：分譲マンション投資も有力な投資方法
今回は、分譲マンション投資って何？ワンルーム投資との違いも解説しました。分譲マンション投資はワンルーム投資と同じく区分マンション投資になります。
売却時点で投資用でも居住用でも売却できる点が魅力です。
ただしワンルーム投資と比較すると頭金が必要になるケースが多いため一程度の自己資金を貯めてから検討すると良いでしょう。
頭金を限りなく少なく不動産投資を行いたいのであればワンルーム投資を提携ローンの活用で始めると良いでしょう。
もし、今不動産投資の提案を受けている物件が、本当にこのまま購入しても良い物件か悩む場合は購入前にセカンドオピニオンの活用してみてはいかがでしょうか。
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