不動産投資を行う中で、購入時の費用だけでは無く持っている間にもローン支払いや、突発的な設備修理費用、修繕積立金、管理費など様々な費用がかかります。
中でも管理費は、管理会社へ自分の代わりに管理をおまかせする費用の為、不動産投資を行っている限り毎月払い続けます。
今回は、不動産投資の管理費とは？成功に導くためには不可欠な費用に関して記事をお届けします。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
最新話>>賃貸管理と建物管理の違いとは？ワンルーム投資における違いを解説その⑭【現役管理会社社員が語る】
不動産投資における管理費とは
不動産会社における管理費は、物件を管理するための費用になります。
具体的には大きく2つの観点で支払います。
- 建物全体の管理のために支払うもの(共用部分)
- 室内の管理のために支払うもの(専有部分)
共有部分の管理費は建物管理会社に支払う費用です。
専有部分の管理費は賃貸管理会社に支払う費用で、管理委託費や管理代行費と呼ばることが多いです。
ワンルーム投資の場合は、管理費それぞれの名称、支払先が別に事が多い為、同じ管理費でも用途が違う費用だと認識しましょう。
管理費と修繕積立金の違い
修繕積立金も管理費も、マンションを快適に利用するためのメンテナンス費用という点では共通しています。
しかし、修繕積立金が何らかの工事のために積み立てられる資金であるのに対し、管理費はマンションの日常的な維持管理を目的に集金されるものです。
マンションの日常的な維持管理は下記を指します。
- 管理人の人件費
- 共用部分の電気代や水道代
- 共用部分の清掃費
- 火災保険の加入等
あくまで修繕積立金は建物全体で将来発生する修繕に備えることを目的に集められるものに対し、管理費は日常的にかかる維持管理のための費用と捉えると良いでしょう。
なお、修繕積立金に関してはこちらの記事に詳しくまとめています。
参考>>ワンルーム投資家必見！賃貸経営でかかる修繕費ってどのくらい？その⑩【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
管理委託費に注目する事が大事
不動産投資を成功させる為には、管理費の中でも室内の維持管理にかかる、管理委託費に注目する事が大事です。
大事な理由は入居者付等の、不動産投資の収益に直結する業務 に関わる費用だからです。
例えば入居者が退去してしまった時、原状回復工事をリフォーム会社に依頼してもらうことや、空室時の入居者付けなど、管理委託費を払った賃貸管理会社が対応してくれます。
不動産投資で一番怖い、空室対策をサポートしてもらう費用になりますので、価格とクオリティはしっかりと確認しましょう。
なお、空室になったときに発生する原状回復費用に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみて下さい。
参考>>ワンルームマンション投資で必要になる原状回復工事とは？その⑬【現役管理会社社員が語る】
管理費は確定申告で経費計上可能
管理費は確定申告で経費計上が可能です。
損金計上することで利益を圧縮し節税する事が可能です。
自主管理なら管理委託費は不要
物件の管理の方法には委託管理と自主管理があります。
今回の記事では委託管理を前提に記載していますがその場合には上記のような管理費はかかってきます。
自分で物件の管理を行う自主管理であれば管理委託費は不要になります。
不要な一方で、忙しい合間に物件の管理や入居者対応など雑多な業務を行うことになるため現実的には委託管理で対応することになるでしょう。
管理委託費の相場
管理委託費は会社にも寄りますが家賃の3%〜10%と言われています。
相場としては5%前後が平均的でしょう。
もし、5%以上の管理委託費を払っているにもかかわらず、納得の行くような空室対策などしてもらっていない場合には、無駄な手数料を払っている状況かもしれません。
管理委託費が安いからと言って良いわけではない
では、管理委託費が高いとわかったから下げる交渉もしくは別の賃貸管理会社に変更することを検討したとしましょう。その際に管理費用が単に安いから何でもいいというわけでは有りません。
管理委託費を今より安くできたとしても、安かろう悪かろうで思ったような管理をしてくれないこともあります。
結局は費用に見合う管理をしてくれるかどうか、信頼できる管理会社を見つけられるかが重要です。
管理委託費が高いと感じたら管理会社の変更も検討する
管理会社は後から変更することが可能です。
その場合には今の管理会社から別の管理会社に変更するために変更後の管理会社を探すことになります。
現状の不満が費用なのであればまずはそれよりも下がることを条件に管理会社を探すことになりますが、加えて今の管理会社でやってもらえていることを洗い出しておくようにしましょう。
管理会社の変更に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみて下さい。
参考>>管理会社は後から変更できる！変更することのメリット・デメリットを徹底解説！その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
注意点は、自分はお客様だという意識で払っている分なんでもやってほしいと言うような上から目線で交渉しないことです。
相手も人なので、高圧的やぞんざいな態度を取るようなオーナーであれば管理会社も仕事を引き受けてくれない可能性もあります。
成功するサラリーマンオーナーになるために必要なことはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみて下さい。
参考>>サラリーマン大家として成功したい方必見！成功する秘訣を暴露その⑪【現役管理会社社員が語る】
まとめ 管理費は不動産投資を成功するためには必須の費用
今回は、不動産投資の管理費とは？成功に導くためには不可欠な費用に関して記事をお届けしました。
管理費は大きく2つ有り建物全体の管理のために支払うもの(共用部分)と室内の管理のために支払うもの(専有部分)の2つに分かれますが、いずれも不動産投資を成功に導くためには必須の費用になります。
特に、室内維持管理の為に必要な管理委託費は、入居者付け、原状回復など重要な業務に関わる費用になります。
今回の記事をご覧になったあなたの管理会社が、対応が悪い、仕事がいいかげん、管理費が高いように感じるなど心配事があればぜひワンルームドクターにご相談下さい。
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