マンションを所有すると修繕積立金や管理費等のランニングコストががかかります。
オーナーにとって、修繕積立金の支払いからは免れないものになりますが、一体何に使われる費用なのかを詳しく知っている人は多くはないでしょう。
今回は、マンションの修繕積立金を不動産投資目線から解説していきます。
現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。
第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて！その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
最新話>>家賃保証会社とは？オーナーと入居者それぞれのメリット・デメリットを解説その⑰【現役管理会社社員が語る】
マンションの所有者が支払う修繕積立金とは
マンションの所有者であれば修繕積立金の支払が必須になりますが、そもそも修繕積立金とは何でしょうか。
修繕積立金とは、マンションの外壁や屋上、エントランスなど共用部分を維持・修繕する為に、毎月徴収して積み立てておくお金のことを指します。
15年～20年に一回行われる大規模修繕の費用も、修繕積立金から支払われます。
入居者に安全に入居してもらうためには大規模修繕はゆくゆく必ず必要になりますので毎月積み立てていくようにしましょう。
修繕積立金と管理費の違い
マンションのオーナーにとって、毎月支払うコストの中に、管理費もあります。
管理費と修繕積立金は別々のものですが、一緒に思いがちなので注意が必要です。
管理費は物件の敷地内や建物の共用部分、共同で使用する施設や設備などの維持管理に必要な経費のことになります。
修繕積立金は建物全体の修繕費用に充てられるものに対し、管理費は共用部分に対するメンテナンス費用と考えると良いでしょう。
なお、管理費に関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>不動産投資の管理費とは？成功に導くためには不可欠な費用その⑮【現役管理会社社員が語る】
修繕積立金を元に修繕をする場所とは
修繕積立金を元に、マンションはおおよそ15年から20年程度で大規模修繕を行います。
具体的な修繕箇所は下記になります。
- 外壁
- 屋上
- 屋根
- 共用廊下
- 共用部の照明器具
- 給水設備
- 外構部分
- 鉄部塗装
- 建具（窓・玄関ドア）
- エレベーター
- 共用部の照明器具／15年ごとに取り替え
- テレビアンテナ
など建物全般を修繕していくことになります。
大規模修繕を行うためには毎月の修繕積立金をしっかり積み立てておき、将来の大規模修繕に備えることが大切です。
修繕積立金の観点から最低限欲しい総戸数
一棟物件のオーナーであれば建物全体を所有しているので、修繕積立金のイメージはしやすいでしょう。
一方ワンルームマンション(区分所有)のオーナーからすると、建物全体の修繕積立金に対してイメージしにくいですが、修繕は必ず必要になります。
投資物件を修繕積立金の観点から考えると、
・総戸数30戸以上(最低20戸)
以上が望ましいかと言われれております。
戸数が多いと、戸当たりの積立金の額が安くすむケースが多いからです。
また、物件の戸数が20戸以下だと、金融機関が融資を避ける傾向があるため、ご自身の手金で投資をすることになるケースが多くなります。
修繕積立金の相場
修繕積立金の相場は物件の階数や建築延床面積によって変わります。
目安は下記通りになります。
今支払っている修繕積立金が相場通りなのか、確認してみましょう。
相場に比べて安く設定されていれば今後値上がりの可能性が高いので、気を付けましょう。
修繕積立金の相場を知るために見ておくべき書類
修繕積立金の相場を知るために見ておくべき書類は大きく2つあります。
- 重要事項調査報告書
- 長期修繕計画
それぞれの特徴と確認すべき点を見ていきます。
重要事項調査報告書
調査報告書には、建物管理の実績と計画が記載されています。
現在の修繕積立金の総額、過去の修繕工事履歴、金融機関からの借入状況、管理費及び修繕積立金の値上げ案等が分かる為、今後の支出予想が立てる事が可能です。
必ず確認しましょう。
長期修繕計画
長期修繕計画は、通常30年程度にわたる試算をしているので、今後購入予定のマンションの長期修繕計画は購入時には必ず確認するようにしましょう。
また、購入予定が新築マンションの場合、入居時に修繕積立基金として数十万円程度を徴収されることが一般的です。
将来の突発的な大きな支出が必要ないかを確認
修繕積立金の相場を知るための書面を確認することで、将来の突発的な大きな支出が無いかを事前に予見することができます。
もし今後購入する予定の物件が築15年以上の物件であれば、修繕記録は必ず確認するようにしましょう。
また、これから大規模修繕が発生しそうな新築から築10年前後の物件であれば、いつ頃大規模修繕が発生するのか？修繕積立金の積立に問題が無いか？ 必ず確認するようにしましょう。
先程記載した資料を元に確認を行い、思いの外修繕積立金が必要になりそうなことや、購入した物件が実は修繕積立金が足りていなくて想定外の支出が発生した、などないように予見することが不動産投資の失敗を避けるための方法になります。
まとめ 修繕積立金の確認は行いましょう
今回は、マンションの修繕積立金を不動産投資目線から解説しました。
マンション投資を行う上で、表面上のシミュレーションが良くとも、実際に保有してみて後から想いの他大きな修繕がかかってしまったなと突発的な費用が掛からない物件を購入したいものです。
これから不動産投資を始めようと思っていて、今見ている物件が修繕の観点から問題がないか、そもそも今提案を受けている会社が良いのかどうか、そういった第三者目線での判断はなかなかご自身では難しいと思います。
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