賃貸管理シリーズ

サブリース契約とは?逆サブリース!超サブリース!に気をつけろ!その⑧【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

不動産投資を検討していると、「家賃保証で安心」、「35年間一定の家賃を大家さんは受け取るだけ」こういった文言を目にしたことがあると思います。

耳障りもよく、不動産投資における怖い空室リスクを検討する必要がないなら失敗しなさそうと安易に思うと痛い目に合うかもしれません。

今回は、サブリース契約とは?逆サブリース!超サブリース!に気をつけろ、というテーマで記事をお届けします。

現役管理会社の私のコラムの第一回と最新話はこちらからご覧いただけます。

第一回>>マンション投資を成功させる秘訣は管理の選び方がすべて!その①【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

最新話>>買ってはいけない物件とは!?ワンルームマンションで見極めるべき点を管理目線で解説その⑦【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

サブリース契約とは

サブリース契約とは、オーナー(貸主)から不動産会社(借主)が賃貸不動産を借上げ第三者に転貸することにより、オーナー(貸主)の賃料収入を保証する契約のことを指します。 

オーナー目線からすると家賃保証をしてくれるので安心できそうです。

サブリース契約のメリットとデメリットを見ていきます。

サブリース契約のメリットとは

サブリース契約のメリットは大きく2つあります。

  • 空室でも賃料収入が入る(収益の安定化)
  • 入居者が決まった際の広告料(賃貸仲介会社へ支払い)が無い

具体的に見ていきましょう。

空室でも賃料収入が入る(収益の安定化)

一番のメリットは、空室時でも家賃が保証されている点です。

本来であれば、オーナーがローンを借りて不動産投資をしている際に、空室時でもローンの支払いはオーナー負担になります。

サブリース契約を行っていると、空室時でも家賃保障された金額がオーナーに入金されるので安心して不動産投資を行えます。

入居者が決まった際の広告料(賃貸仲介会社へ支払い)が無い

空室になった後、入居者の募集をしますが原則募集にあたっては広告費がかかります。

サブリース契約を結んでいると、入居者が決まった際の広告賞の支払いがない点もメリットになります。

サブリース契約をして良かった具体事例

サブリース契約をしていることで、せっかく買った不動産も稀に購入後すぐに空室になることがあります。

空室になってしまったが、サブリースのおかげで家賃が予定通り入ってきたことで、ローンの支払いも出来たので良かった

こういったケースであればサブリース契約をつけていて良かったという事例になります。

サブリース契約のデメリットとは

サブリース契約のデメリットは大きく4つあります。

  • 入居者情報が分からない(ブラックボックス化)
  • 物件売却時、苦戦する可能性がある 
  • オーナー(貸主)からは正当事由が無ければサブリース契約を解除できない
  • 不動産会社側から保証賃料の減額請求を受ける可能性がある

サブリース契約をつけることのデメリットはメリットを超えてあるので、具体的事例と混ぜて記載していきます。

サブリース契約をして悪かった具体事例 手数料が高く売りにくい

サブリース契約をつけることでのメリットは空室時の家賃が入ってくることです。

一方で、空室時の家賃保証をつけるために高額な管理委託手数料を取られる為、賃貸経営の収益が上がりづらくなります。

また不動産会社から賃料がオーナーに振り込まれますが、転借された借主の身元は不明になるケースもあります。

不動産投資は購入したら終わりではありません。

サブリース付きの物件を売却する時に苦戦します。

なぜなら、金融機関も、サブリース付きの物件への融資は消極的になるためフルローンが出にくくなり買い手が付きづらくなります。

売却出来ても、ローンが付かないことを理由に相場価格より安く買い叩かれる恐れがあります。

家賃保証をきっかけに、高額な手数料を取られその後の出口戦略の可能性を狭められてしまいます。

サブリース契約をして悪かった具体事例 解約しにくく減額もされる

サブリース契約は解約しにくい特性があります。

解約に応じたとしても、違約金等の請求をしてくる業者が多いです。

借地借家法により、借主に不利な条約は無効になる為、仮に契約書に『家賃は値下げしない』等記載されていても、実際裁判になると不動産会社(借主)が有利な立場になります。

不動産を売却する為、という理由は正当事由になりません。

サブリース契約は借地借家法の借主保護の観点から守られている為、法律は不動産会社(借主)の味方をします。

借主を個人として例えて考えると、解約する難しさが分かるかと思います。

また、サブリース契約を一方的に保証賃料や契約を打ち切られてしまう可能性もあります。

サブリース契約するということは、辞めたくても辞めにくく、業者都合で減額や打ち切りのリスクのある契約を結ぶことになります。

無茶なサブリース契約を行う会社はつぶれている

2018年にサラリーマン大家が悲惨な目にあったことも記憶に新しいと思います。

あのかぼちゃの馬車の事例なんかはまさにサブリースを元にした悲劇です。

一見家賃保証は大家に取って味方のように思いますが、 言われるがまま契約すると痛い目にあってしまいます。

サブリース契約はつけるべきか|実際はデメリットの方が多い

サブリース契約についてメリットとデメリットを記載してきました。

現役管理会社勤務の私からするとサブリース契約は不要と考えます。

なぜなら、不動産投資をする上でそもそも空室時の家賃保証が必要な物件を選ぶ時点で、不動産投資としては間違っているからです。

投資に保証を求めてしまう時点で、その投資はやらない方が良いです。

不動産会社もビジネスでやっている為、サブリース契約でオーナーを勧誘する時点で不動産会社が儲かるように出来ています。

サブリース契約の番外編

今回の記事のタイトルにも記載していますが、サブリース契約の中には、下記のような状態になっているものもあります。

  • 逆サブリース
  • 超サブリース

現役管理会社の僕が命名したサブリース契約の状態の事です。

せっかく記事をご覧になったあなたにはサブリース契約を検討する時にこの状態になったら良いのか悪いのかと判断いただく一つの判断軸になればと思っています。

逆サブリースとは

逆サブリースとは、実質家賃とサブリース賃料が逆転している状態のことです。

この状況ならサブリースは外さない方が良いです。

販売会社の賃料設定ミス隠蔽の為に行われているため、気付かないふりをして出来る限り長く、実質賃料より高い状態で保証させましょう。

逆サブリースは、相場に比べて非常に割高な物件をつかまされた時しか発生しない為、売却利益はほぼ狙えません。

出口戦略が無くなる為、そもそもそのような物件を選ばないようにすることが大切です。

参考>>管理会社は後から変更できる!変更することのメリット・デメリットを徹底解説!その②【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

超サブリースとは

超サブリースとは、空室、設備故障、リフォーム工事費用全てを保証するプランのことです。

具体的にはGAテクノロジーズがこの保証プランをされています。

通常設備の物件なら不動産会社が儲かるような仕組みになっています。

一方で、高額設備が複数付帯されている物件であれば、超サブリースにした方が得する場合もあります。

高額設備については前回コラムに詳しく記載しています。

参考>>買ってはいけない物件とは!?ワンルームマンションで見極めるべき点を管理目線で解説その⑦【現役管理会社社員が秘訣を暴露】

物件管理は不動産投資を成功させるために必須

不動産投資を成功させるための大事な3本の矢として、堅実な不動産投資計画、適切な物件選択、良質なマンション管理と掲げてきました。

特に今のようなコロナによる不況時には良質なマンション管理が大事になってきます。

良質な物件管理をする会社例

不動産会社が山のようにある中で、マンション管理を行う管理会社も山のようにあります。

良質な物件管理をしてくれる会社を抜粋すると、日本財託やエストアンドカンパニ―は良質な管理を行ってくれます。

  • 日本財託:管理戸数管理戸数22,799戸、全体入居率99.46%、販売分入居率99.66%といった実績(2020年4月末現在)で約30年の管理の実績が特徴。
  • エストアンドカンパニ―:集金代行を3,500円で実施してくれるだけでなく空室時のみ90%家賃保証のサブリースをつけてくれるのでリスクを下げた管理が特徴。

不動産投資においては管理の部分もおろそかにせず確認していきましょう。

まとめ サブリース契約は原則不要

今回は、サブリース契約とは?逆サブリース!超サブリース!に気をつけろ、というテーマで記事をお届けしました。

サブリース契約は原則付けなくてよいと考えます。

付けるメリットもありますが、残念ながらメリット以上にデメリットの方がが多いです。

しかし、場合によってはサブリース契約を外さない方が良かったり、付けても問題ない場合が稀にあります。

この記事をお読みのあなたが検討している物件にサブリースが付いている、もしくはすでにサブリース付きの物件を持っているということであれば一度セカンドオピニオンへ相談してみてはいかがでしょうか。

どのようにサブリースと今後向き合っていくと良いのかを第三者の目線で無料でアドバイスをいたします。

ABOUT ME
田村 成騎
賃貸管理会社実務を2社経験し、 自分でも投資用マンションを保有。 オーナー目線に立った投資用マンションの収益改善提案、賃貸管理に重きを置いた不動産販売等、不動産に情熱を注ぐ28歳。 この記事を通じて賃貸管理現場の最前線を皆様に共有していきます。 【所有資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 サウナ・スパ健康アドバイザー 【趣味】 サウナ 日本語RAP
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