不動産投資

年収400万円でもメリットある?ワンルームマンション投資の秘密を徹底リサーチ

不動産投資をするには、年収1,000万円以上とか500万円の貯蓄がないとか、高収入の人がするもので自分にはできないと思っていませんか。

ワンルームマンション投資であれば、年収400万円でもメリットを持って始めることができます。

むしろ、年収が低い方こそがワンルームマンション投資を行うことで将来の資産形成を効率的に行うことができます。

今回は、不動産投資としての、ワンルームマンション投資が年収400万円でもメリットを持って始めるためのポイントを記事にしていきます。

この記事を読むと、

  • ワンルームマンションとは
  • ワンルームマンション投資がおすすめのメリット5つ
  • ワンルームマンション投資の注意点

こちらがわかります。

ワンルームマンションとは

ワンルームマンションの定義ですが、文字通りワンルームと一部屋の間取りのマンションのことを言います。

表記としては、1Rと表記されるもので、具体的にはキッチンが部屋と仕切りの無い間取りの部屋を指します。

ワンルーム
キッチンがある場合でも、仕切がない
1K
一般的には、4.5畳未満のキッチンスペースがあり、部屋との間に仕切がある
1DK
一般的には、あわせて4.5畳から8畳未満のダイニングとキッチンスペースがある

1Kとは?ワンルームや1DKと何が違うの?間取りやレイアウトを見ながら解説

広さは問題でなく、キッチンと部屋の仕切りがあるかどうかがポイントになります。

ワンルームマンションは、単身者が住むのに良い間取りになります。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンションの定義を確認したところで、ワンルームマンション投資を年収400万円の方こそが行うことのメリットを確認していきます。

ワンルームマンション投資を行うことで前提として期待することは、入居者からの家賃収入を得ることです。

年収が低い間は貯蓄をするのもままならないですが、自分が働かなくても収入の入る不労所得を得られる仕組みつくりをワンルームマンション投資を通じて目指していきます。

ワンルームマンション投資を行うことのメリットは大きく5つです。

  • 年収が高くなくても始められる
  • 貯蓄が少なくても始められる
  • 将来の年金代わりになる
  • 生命保険代わりになる
  • 経費計上で節税にもなる

具体的に見ていきます。

年収が高くなくても始められる

不動産投資は、何となく年収が高い人、貯蓄の多いの人が始める投資のイメージがあるかもしれません。実際は、不動産投資は年収400万円の方でも十分始めることが可能です。

ワンルームマンション投資の場合は、他の不動産投資、例えば一棟物件であったり戸建てなどに比べると金額が少なく具体的には2,000~4,000万円以内でこうにゅうすることがかのうです。

年収400万円の方であってもローンを借りることでワンルームマンション投資を始めることが可能です。

貯蓄が少なくても始められる

貯蓄は大いに越したことはありませんが、思い通りに貯蓄はできないものです。

現在の貯蓄が数100万円でこの貯蓄も生活費などに当てていきたい、だから投資はできないと諦めている人もいるかもしれません。

投資を検討するにあたって、ご自身の貯蓄からいくら出すかそれによってリターンも大きく変わってきます。

例えば、自由に使えるお金が10万円であれば、10万円を使って運用することになりますが、元手が小さいので増えるのに時間がかかります。

一方でワンルームマンション投資であれば、銀行のローンを借りることで貯蓄を使わずにワンルームマンション投資をすることも可能です。

投資する金額全てを借りる、フルローンを利用できるケースもあるため、貯蓄を使えない状況でも大きな金額で投資を始めることが可能です。

将来の年金代わりになる

2019年は年金2,000万円問題で世間が揺れました。

年金制度は崩壊しつつあり、ご自身で将来の備えをしないといけません。

ワンルームマンション投資であれば、購入時は家賃からローンの返済や管理費などを差し引いての手取りは数千円~数万円かもしれません。

ローンの返済が終わった後には、入居者がいる限り家賃収入が入ってくるので将来の年金対策になります。

生命保険代わりになる

ワンルームマンション投資含む、不動産投資を行うと団体信用生命保険という保険に加入することになります。

団体信用生命保険とは、ワンルームマンション投資を行っているあなたが加入する保険で、あなたに万が一のことがあった場合(死亡や高度障害など)にローンの返済が免除される保険になります。

ワンルームマンション投資を行う上で、団体信用生命保険への加入は必須です。

結果的にあなたに万が一があった時にもローンの返済に関しては安心することができ、ワンルームマンションを家族に残すことが可能になるのでワンルームマンション投資が生命保険代わりになります。

もし今生命保険に入っているのであればワンルームマンション投資をきっかけに見直してもいいかもしれません。

経費計上で節税にもなる

ワンルームマンション投資を行うと、投資にかかる費用を経費にすることが可能です。

経費の中でも大きいものが減価償却費です。

減価償却の考え方ですが、1度購入したワンルームマンションが例えば新築2,000万円の物件だとすると、買ったその年だけ2,000万円の経費として計上するのではなく、使える期間で割って経費にしていく考え方です。

ご自身の年収に対しても税金がかかっています。

ワンルームマンション投資を通じて、入ってくる家賃と掛かった経費を差し引いて赤字であれば年収に対して掛かっていた税金も戻ってくる節税効果も期待できます。

年収400万円でもメリットある?

年収400万円でもワンルームマンション投資をすることでメリットはあります。

資産運用としてのメリットがあるだけでなく、上述した節税のメリットもあります。

年収400万円の会社員で、家族構成がご自身と奥様の2人暮らしの場合、ご自身の手取り額はご存じでしょうか。

年収400万円 - 所得税・住民税21.11万円 - 社会保険料57.6万円 =321.29万円

引用:結婚して配偶者が専業主婦(夫)の場合

約年収の20%が税金で取られてしまいます。

ワンルームマンション投資を行うことで、所得税・住民税の部分は節税することができるので結果として手取りを増やすことが可能です。

節税目的のワンルームマンション投資には注意も必要

ワンルームマンション投資は、大きく5つのメリット、そしてその中でも年収400万円の方でも節税対策になることを説明してきました。

ただ、最後の節税目的で不動産投資を勧める業者が多く、注意が必要です。

理由は、不当に高い物件を買わせられる可能性があるからです。

全ての業者に当てはまるわけではありませんが、不動産業者から提案されたワンルームマンション投資のシミュレーションを必ずよく見るようにしてください。

シミュレーションを見たときに、初めから収支がマイナスであり、不動産投資とは赤字収支にして節税対策をするものと当然のようにセールスをする業者は注意が必要です。

ワンルームマンション投資の注意点3つ

節税目的でワンルームマンション投資を勧めてくる業者の注意点も記載しましたが、ワンルームマンション投資を行う上での注意点もあります。

注意点は大きく3つです。

  • 部屋が空室になると家賃を自分で払わないといけない
  • 売却したい時にすぐに売れないリスクがある
  • 外部要因のリスクがある

 それぞれ見ていきます。

部屋が空室になると家賃を自分で払わないといけない

ワンルームマンション投資限らず、不動産投資をしているときには、自分の借りているローンの返済を家賃で払っていくことになります。

万が一賃貸人が退去してしまうと、自分でローンを返済しないといけない空室リスクがあります。

ワンルームマンション投資の場合は、1度賃貸人が抜けた時には家賃収入が0になるのでその点が注意点です。

空室リスクを回避するには、賃貸需要の高いエリアで物件を購入することで防ぐことが可能になります。

売却したい時にすぐに売れないリスクがある

ワンルームマンションを買った後、ずっと持ち続けるわけでなく、どこかのタイミングで売却することもあると思います。

不動産特有ですが、売りたいと思って即売却できるものではありません。

将来の売却も見越して早め早めに普段からご自身の保有物件の周辺の家賃相場であったり、周辺の地価、環境などをご自身でも調べることで対応もできるようになります。

外部要因のリスクがある

外部要因尾リスクとは、具体的には自然災害リスクです。

自然災害リスクは、持っているマンションが地震や台風などの大きな災害に見舞われて大きな被害を受ければ収入が途絶えることになります。

さらにマンションのような不動産は災害にあって損傷すれば価値が下がったり、賃貸人が入居できなくなったりします。

木造でなくRC(鉄筋コンクリート)構造のものでかつ新耐震基準を満たしている物件を購入することで自然災害リスクに備えることができそうです。

まとめ ワンルームマンション投資は資産形成の第一歩

本記事では、ワンルームマンション投資が年収400万円でもメリットを持って始めるためのポイントとして、ワンルームマンションの定義、ワンルームマンション投資のメリット、注意点を記事にしました。

不動産投資と聞くと、年収1,000万円以上といった高収入の人向けの資産運用で自分には縁のないことのように思います。

不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資であれば年収400万円の方でもメリットを持って始めることができます。

これから資産運用を検討している中で、本記事でご紹介したワンルームマンション投資を実践してみてはいかがでしょうか。

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ワンルームドクターメディア編集部
ワンルームドクターを運営しているのは、一般社団法人日本セカンドオピニオン協会です。 セカンドオピニオンを通してクライアントの損失回避のお手伝いをいたします。 新しくワンルームマンションを購入するときはもちろん、その後の賃貸管理、ローンの借り換え、売却に関してそれぞれのプロフェッショナルがワンルーム投資家をはじめるあなたにとってわかりやすい記事をお届けしていきます。
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