不動産投資

ワンルームマンションの不動産投資は新築か中古どっちがおすすめ?

2019年は老後年金2,000万円問題に始まり、資産運用や副業を検討されるサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。

資産運用にも、副業にもなるのがワンルームマンションを活用した不動産投資になります。

ただ、ワンルームマンション投資をするにあたって、新築か中古かどっちがいいのか悩みますよね。

今回は、ワンルームマンションの不動産投資は新築か中古どっちがおすすめかに関して記事をお届けします。

もしワンルームマンション投資においてお悩みがあればワンルームマンションの専門家によるセカンドオピニオンを受けてみることをお勧めします。

ワンルームマンションとは

ワンルームマンションとは、一般的には1Rと表記される間取りが一部屋のマンションのことを言います。

ワンルームマンションは、単身者が住むのに良い間取りになります。

ワンルーム
キッチンがある場合でも、仕切がない
1K
一般的には、4.5畳未満のキッチンスペースがあり、部屋との間に仕切がある
1DK
一般的には、あわせて4.5畳から8畳未満のダイニングとキッチンスペースがある

1Kとは?ワンルームや1DKと何が違うの?間取りやレイアウトを見ながら解説

部屋の間取りは具体的にはキッチンが部屋と仕切りの無い間取りの部屋を指します。

広さは問題でなく、キッチンと部屋の仕切りがあるかどうかがポイントになります。

不動産投資におけるワンルームマンションの新築と中古の違い

もしご自身が賃貸、あるいは自宅を購入する時に新築か中古、どっちがいいかは悩みますよね。

新築の場合は、自分が初めて住むからとてもキレイ、だけど高いことが多い。

一方で中古の場合は、自分が住むより前に人が住んでいた分新築に比べて安いことが多い。

不動産投資においても、ワンルームマンションの新築、中古によって違いがあります。

大きくはこの3点において異なります。

  • 購入時のローンの借りやすさ
  • 購入後の家賃設定のしやすさ
  • 売却のしやすさ

ワンルームマンションの新築、中古の購入時のローンの借りやすさの違い

不動産投資を行う際には、現金で買うのではなく基本的には銀行から不動産投資ローンを借りることになります。

ワンルームマンションの新築、中古によって不動産投資ローンの借りやすさが大きく異なります。

新築と中古であれば、新築ワンルームマンションの方が不動産投資ローンを借りやすいです。

理由は、不動産会社が新築を建てる際に提携金融機関との交渉において物件当たりいくらまでのローンを購入者に貸せるかを決めているからです。

新築時にローンを貸せる銀行がない場合は、不動産会社もワンルームマンションを販売することができません。

中古ワンルームは築年数によってローンの借りやすさは異なる

中古ワンルームマンションはローンが借りにくいかというともちろんそんなことはありません。

ただ、大きく異なるのは、中古は中古でも築浅と呼ばれるものと、築古と呼ばれるものではローンの条件は異なる点です。

築浅、築古は明確な定義はありませんが、築浅は3年以内や5年以内の物件で、築古は昭和の物件であったりします。

ローンが借りやすいのはいうまでもなく築浅ワンルームマンションです。

築浅ワンルームマンションを販売する不動産会社であれば銀行との提携ローンを持っていることも多いですが、築古ワンルームマンションの場合はローンが借りにくいということになります。

ワンルームマンションの新築、中古の購入後の家賃設定のしやすさの違い

ワンルームマンションの新築、中古では家賃設定が異なります。

新築の方が中古よりも家賃を高めに設定することが可能です。

いわゆる、新築プレミアムというものです。

一方で、注意が必要なのが新築は新築プレミアムが設定できる分購入時の価格が高いです。

利回りの比較が大事

新築の方が中古よりも家賃を高く設定できても不動産投資における利回りが高いかどうかは別になります。

なぜなら、購入時の価格が大きく異なるからです。

新築ワンルームマンションと築浅ワンルームマンション、築古ワンルームマンションをそれぞれシミュレーションしてみますとこのような形になります。

なお、新築、中古物件において築年数による利回りの目安はこちらになります。

  • 新築の利回り:3~4%
  • 築年数10年未満の利回り:4~5%
  • 築年数10年~20年未満の利回り:5~6%
  • 20年以上の利回り:6~7%以上

物件の価格が中古の方が低い分、利回りが高くなります。

ワンルームマンションの新築、中古の売却のしやすさ

不動産投資は買って終わりではありません。

家賃の回収から最後は出口戦略として売却も検討しないといけないです。

売却のしやすさに関しては、新築と中古であれば、新築の方が売却はしやすいです。

順番としては、新築>築浅>築古の順番に売却はしやすいです。

売却しやすい一方で、新築の場合は購入時の価格が高いケースが多いため購入後すぐの売却はいくらかの持ち出し(売却損)が出る可能性があります。

なおワンルームマンションは収益還元法で物件の購入価格を計算されます。

実は築20年以降の家賃下落はほぼ横ばいなので、売却時に値段が下がりづらいとも言えます。

図表1.タイプ別築年数別の理論賃料指数(東京23区)
引用:三井住友トラスト基礎研究所  経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

築古ワンルームマンションが売却しにくい理由

築古ワンルームマンションが売却しにくい理由としては、買い手がローンを借りられない可能性が高いからです。

築古ワンルームマンションだと、物件の法定耐用年数を超えてのローンを銀行が貸しにくいところが背景にあります。

ただ、最近では築古ワンルームマンションでもローンが借りられるようになっても来ており、そうなってくると築古ワンルームマンションを購入しても売却しやすくなって来るのではないかと考えられます。

ローンが借りやすいかどうかは提携金融機関とのパイプが強い不動産会社であったり、物件の立地によって異なります。

ローンが借りやすくなってくると、物件の価格の低い築古ワンルームマンションも不動産投資の対象先として広がりを見せます。

結局新築、中古どっちがおすすめ

以上で不動産投資におけるワンルームマンションの新築、中古の違いを記載してきましたが、不動産投資においては中古ワンルームマンションがおすすめにはなります。

特に築浅~築古の間のワンルームマンションで行うことがおすすめです。

築年数でいうと、10年から20年の間がねらい目になります。

理由は、ローンが借りやすく、利回りも確保しやすく、売却もしやすいからです。

築古ワンルームマンションでも、立地さえ良いところを確保できれば、ローンの問題も解消できる可能性も高いので立地をしっかり見るようにしましょう。

『不動産投資で怖い空室リスクを抑える最も重要な対策とは?有利な立地で運用することが大切』

まとめ 

不動産投資における、ワンルームマンションの不動産投資は新築か中古どっちがおすすめかに関してお届けしました。

不動産投資はあくまで資産運用であり、投資です。

資産運用の視点から考えると、利回りが高いのはどうしても中古ワンルームマンションになります。

とはいえ、新築マンションの魅力があることも事実です。

もし今不動産会社から提案を受けていて迷っている、ご自身で勉強していて判断がつかない、こういったお悩みがあるのであればワンルームドクターの無料でセカンドオピニオンをご利用になってはいかがですか。

ワンルームマンションの専門家による、不動産投資の第三者目線からあなたの不動産投資をサポート致します。

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ワンルームドクターを運営しているのは、一般社団法人日本セカンドオピニオン協会です。 セカンドオピニオンを通してクライアントの損失回避のお手伝いをいたします。 新しくワンルームマンションを購入するときはもちろん、その後の賃貸管理、ローンの借り換え、売却に関してそれぞれのプロフェッショナルがワンルーム投資家をはじめるあなたにとってわかりやすい記事をお届けしていきます。
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